Acheter un bien immobilier

Sécuriser votre acquisition, du projet jusqu’à la remise des clés

Acheter un appartement, une maison, un terrain ou tout autre bien immobilier engage durablement votre patrimoine.
Avant de signer, il convient de vérifier ce que vous achetez, dans quelles conditions vous l’achetez et comment cette acquisition s’intégrera dans votre situation personnelle et patrimoniale.
ZOGRAPHOS NOTAIRES vous accompagne à chaque étape de votre achat immobilier, de l’offre et de l’avant-contrat jusqu’à la signature de l’acte authentique et à la remise des clés.

Quand faut-il contacter son notaire pour acheter un bien immobilier ?

Idéalement, avant même de signer une offre d’achat.

Une acquisition commence souvent avant l’intervention du notaire. Pourtant, une offre peut déjà produire des effets juridiques et certains choix importants sont parfois effectués très tôt.
Consulter votre notaire en amont permet notamment de vérifier :
• la situation juridique du bien ;
• les conditions de votre acquisition et votre financement ;
• le calendrier de l’opération ;
• et, lorsque vous achetez à plusieurs, la manière dont le bien sera détenu.

Le bon moment pour poser les questions importantes est avant de s’engager, pas le jour de la signature.
→ Calendrier d’un achat immobilier : les étapes de l’offre à la remise des clés

Une offre d’achat immobilier vous engage-t-elle ?

Oui, l’offre d’achat permet à l’acquéreur de proposer d’acheter un bien à un prix et selon des conditions déterminées.
Elle ne doit pas être considérée comme une simple formalité.
Prix, durée de validité, financement, conditions particulières et calendrier doivent être rédigés avec attention afin de mesurer précisément la portée de l’engagement.
Une fois l’offre acceptée, l’opération se poursuit généralement par la préparation d’un avant-contrat.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
Évitez les offres trop détaillées rédigées dans l’urgence sans avoir vérifié leur portée. Les conditions essentielles de votre projet doivent être identifiées avant de vous engager.

→ Offre d’achat immobilier : modèle, portée et précautions

Promesse ou compromis de vente : quelle différence ?

L’avant-contrat fixe les principales conditions de la future vente.
Il précise notamment :
• le bien vendu ;
• le prix ;
• les modalités de financement ;
• les conditions suspensives ;
• le calendrier ;
• et les particularités juridiques de l’opération.
La promesse unilatérale de vente et le compromis de vente ne reposent pas exactement sur le même mécanisme juridique. Leur rédaction doit donc être adaptée à chaque dossier.
Pour l’acquéreur non professionnel d’un logement, la loi prévoit également, lorsque les conditions sont réunies, un délai de rétractation de dix jours.

Une grande partie de la sécurité de la vente définitive se construit dès l’avant-contrat.

Que vérifie le notaire avant un achat immobilier ?

Entre l’avant-contrat et la vente définitive, le notaire rassemble et analyse les informations nécessaires à la sécurisation de l’acquisition.
Il vérifie notamment :
• l’origine de propriété, afin de s’assurer de la situation juridique du vendeur ;
• la situation hypothécaire, afin d’identifier les inscriptions affectant éventuellement le bien ;
• l’urbanisme, pour vérifier les règles et informations applicables ;
• les servitudes et droits de préemption susceptibles d’affecter le bien ;
• les diagnostics immobiliers requis pour la vente.
Lorsque le bien est situé en copropriété, l’analyse porte également sur l’organisation de la copropriété, ses charges, sa situation financière ainsi que les travaux votés ou envisagés.
L’objectif est simple : savoir précisément ce que vous achetez et quelles contraintes sont attachées au bien avant de devenir propriétaire.

Que faut-il vérifier lorsqu’on achète un appartement en copropriété ?
Un appartement ne s’achète pas indépendamment de l’immeuble dans lequel il se trouve.
Avant de signer, il est notamment important de s’intéresser :
• aux charges de copropriété ;
• aux travaux récemment votés ou envisagés ;
• à la situation financière de la copropriété ;
• au règlement de copropriété ;
• et aux éventuelles procédures ou difficultés affectant l’immeuble.
Un appartement attractif peut devenir beaucoup moins intéressant si plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux doivent être engagés peu après l’acquisition.

Comment protéger son achat lorsqu’il est financé par un prêt ?
Lorsque l’acquisition dépend d’un emprunt, l’avant-contrat doit tenir compte des caractéristiques du financement recherché.
La condition suspensive d’obtention du prêt est essentielle : lorsqu’elle est applicable, elle protège l’acquéreur si le financement conforme aux caractéristiques prévues ne peut pas être obtenu.
Montant emprunté, durée, taux et délai d’obtention doivent être cohérents avec votre projet réel. Le prix du bien n’est par ailleurs qu’une partie du budget.
Il faut également anticiper :
• les frais d’acquisition ;
• le coût du crédit et des garanties ;
• les éventuels travaux ;
• et les charges futures du bien.

→ Financement et fiscalité immobilière
→ Calculer mes frais d’acquisition
→ Calculer mes mensualités de crédit immobilier

Comment acheter : seul, en couple, en indivision ou avec une SCI ?

Le mode de détention constitue l’une des décisions patrimoniales les plus importantes de l’acquisition.
Acheter seul, avec son conjoint, avec son partenaire, en indivision ou par l’intermédiaire d’une société ne produit pas les mêmes conséquences.
Il faut notamment tenir compte :
• des apports respectifs ;
• de l’origine des fonds ;
• du statut du couple ;
• du projet d’investissement ;
• de la protection recherchée en cas de séparation ou de décès ;
• et de la transmission future du patrimoine.

EXEMPLE SIMPLE
Vous achetez à deux mais l’un finance 70 % du projet.
Faut-il devenir propriétaires 50/50 ou 70/30 ?
Il n’existe pas de réponse automatique.
Il faut distinguer ce que chacun finance de ce que chacun souhaite juridiquement posséder.

De la même manière, créer une SCI n’est pas systématiquement préférable à une acquisition directe.
Le choix du mode de détention doit être décidé avant l’achat, pas corrigé plusieurs années après.
→ Détenir et gérer son patrimoine immobilier
→ SCI : fonctionnement, avantages et limites

Que se passe-t-il le jour de la signature de l’acte authentique ?
Lorsque les conditions de l’avant-contrat sont réalisées et les vérifications achevées, la vente définitive peut être signée.
Le notaire présente l’acte aux parties, explique les principales clauses et recueille leur consentement.
Le prix et les frais doivent avoir été versés à l’étude selon les modalités préalablement communiquées.
La signature entraîne généralement le transfert de propriété et la remise des clés.
Le notaire accomplit ensuite les formalités nécessaires, notamment la publication de la vente auprès du service de la publicité foncière.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
Revisitez le bien juste avant la signature de l’acte authentique, idéalement le jour même. Vérifiez que le bien est toujours dans l’état convenu, que les éléments devant rester sont présents, que le logement est libéré, qu’aucun dommage nouveau n’est apparu et que les relevés de compteurs peuvent être effectués. Cette visite prend quelques minutes et peut éviter des difficultés immédiatement après la signature.

Peut-on acheter un bien présentant une situation particulière ?
Oui, mais certains achats nécessitent une analyse spécifique.
C’est notamment le cas pour :
• un terrain à bâtir ;
• un logement en VEFA ;
• un bien déjà loué ;
• un local professionnel ;
• un immeuble de rapport ;
• un bien nécessitant d’importants travaux ;
• une propriété de prestige ;
• ou une acquisition réalisée par un non-résident.
Chaque situation appelle des vérifications supplémentaires et doit être étudiée selon l’usage futur du bien.
→ Construire et rénover
→ Investir dans l’immobilier
→ Immobilier international & prestige

Peut-on choisir librement son notaire pour acheter ?

Oui.
L’acquéreur dispose du libre choix de son notaire.
Le vendeur peut avoir son propre notaire et l’acquéreur choisir également le sien.
Les deux notaires travaillent alors ensemble sur la même opération selon les règles de la profession.
Vous pouvez donc solliciter votre notaire dès le début du projet.
Contact: 04.86.01.16.00 / alexis.zographos@notaires.fr

Combien de temps faut-il pour acheter un bien immobilier ?

Il n’existe pas de délai identique pour toutes les ventes.
Entre l’avant-contrat et l’acte authentique, plusieurs démarches doivent être accomplies : financement, urbanisme, droit de préemption, vérifications hypothécaires, copropriété et réalisation des éventuelles conditions suspensives.
Un calendrier d’environ quelques mois est fréquent pour une acquisition classique, mais la durée dépend du dossier.
Un achat sans financement et juridiquement simple pourra parfois être réalisé plus rapidement. À l’inverse, une difficulté d’urbanisme, une succession en cours ou une situation complexe peut allonger les délais.
→ Calendrier d’un achat immobilier ?

Acheter un bien immobilier à Marseille : quelles précautions particulières ?

Le marché immobilier marseillais présente une grande diversité de situations.
Copropriétés anciennes, maisons transformées au fil du temps, immeubles de rapport, biens rénovés ou à rénover, divisions immobilières, constructions récentes ou propriétés de prestige nécessitent des vérifications adaptées.
À Marseille, une attention particulière peut notamment être portée, selon le bien, à la copropriété, à l’urbanisme, aux travaux réalisés et à la conformité de certaines transformations.
Implantée dans le 8e arrondissement de Marseille, ZOGRAPHOS NOTAIRES accompagne les acquéreurs dans leurs projets immobiliers à Marseille, dans les Bouches-du-Rhône et partout en France.

Les 5 réflexes avant d’acheter

1. Contactez votre notaire avant de signer une offre importante.
2. Vérifiez le bien et son environnement juridique.
3. Ne choisissez pas votre mode de détention par automatisme.
4. Calculez le coût global du projet et pas seulement son prix d’achat.
5. Revisitez toujours le bien juste avant la signature définitive.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
Lors d’un achat immobilier, la question n’est pas seulement : « Puis-je acheter ce bien ? » Il faut également se demander : « Dans quelles conditions dois-je l’acheter pour que cette acquisition reste adaptée à ma situation dans cinq, dix ou vingt ans ? »

Un achat immobilier bien préparé sécurise non seulement la signature, mais également la détention, la revente et la transmission future du patrimoine.
Un projet immobilier se sécurise avant de se signer.
Auteur : Alexis Zographos, notaire à Marseille
Dernière mise à jour : août 2026

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