Investir dans l'immobilier

Construire un investissement immobilier adapté à votre patrimoine

Investir dans l’immobilier ne consiste pas seulement à acheter un bien et à percevoir des loyers.
Le choix du bien, son financement, son mode de détention, la fiscalité des revenus, les travaux éventuels, les conditions de location, la revente future et la transmission du patrimoine sont étroitement liés.
Une décision pertinente au moment de l’achat peut devenir inadaptée quelques années plus tard si ces différentes dimensions n’ont pas été anticipées.
ZOGRAPHOS NOTAIRES vous accompagne pour sécuriser votre investissement immobilier et l’inscrire dans une stratégie patrimoniale cohérente avec vos objectifs.

Pourquoi consulter son notaire avant d’investir dans l’immobilier ?

Le meilleur moment pour réfléchir à la structure d’un investissement est avant l’acquisition.
Acheter en nom propre, avec son conjoint, en indivision ou par l’intermédiaire d’une SCI ou d’une autre société patrimoniale n’entraîne pas les mêmes conséquences en matière de gestion, de fiscalité, de protection familiale ou de transmission.
De la même manière, le choix entre location nue et location meublée ne doit pas être effectué uniquement en fonction de la fiscalité immédiate. Ces deux modes de location obéissent à des règles juridiques et fiscales différentes.

LA QUESTION À SE POSER DÈS L’ORIGINE
Pourquoi investissez-vous et que souhaitez-vous faire de ce patrimoine dans cinq, dix ou vingt ans ?

Quel bien immobilier choisir pour investir ?

Appartement destiné à la location, immeuble de rapport, maison, local professionnel, bien à rénover, résidence gérée ou propriété destinée à une exploitation particulière : chaque investissement présente ses propres caractéristiques.
Au-delà du prix et du rendement annoncé, il convient notamment d’examiner la situation juridique du bien, son état, les travaux à prévoir, son environnement locatif, les charges, la copropriété lorsqu’elle existe et les contraintes susceptibles d’affecter son utilisation.
Un rendement théorique élevé peut perdre une grande partie de son intérêt lorsque sont intégrés le coût de l’acquisition, les travaux, le financement, les charges, la fiscalité, la vacance locative et les conditions de revente.
Un investissement immobilier doit donc être apprécié dans sa globalité et sur toute sa durée de détention.

Faut-il investir en nom propre, en indivision ou avec une SCI ?

Il n’existe pas de structure universellement meilleure.
L’acquisition en nom propre peut répondre à certains projets, tandis qu’un investissement réalisé à plusieurs conduit à s’interroger sur l’indivision ou sur la constitution d’une société.
La société civile immobilière (SCI) peut notamment permettre d’organiser la détention et la gestion d’un patrimoine entre plusieurs associés et constituer, dans certaines situations, un outil de transmission. Elle entraîne également des obligations juridiques, comptables et fiscales qui doivent être appréciées avant sa constitution.
Le choix dépend notamment de votre situation familiale, du nombre d’investisseurs, du financement, de la nature de l’activité envisagée, de votre horizon de détention et de vos objectifs de transmission.
→ Détenir et gérer son patrimoine immobilier
→ SCI : fonctionnement, avantages et limites

Investissement locatif : location nue ou location meublée ?

Le choix du mode de location influence directement l’économie de l’investissement.
La location nue relève en principe de la fiscalité des revenus fonciers, tandis que la location meublée relève d’un régime fiscal différent.
La location meublée, notamment sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ne doit toutefois pas être analysée uniquement au regard de l’imposition annuelle des loyers.
La fiscalité applicable lors de la revente doit également être anticipée. La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value de certains LMNP pour les cessions intervenant depuis le 15 février 2025, en tenant compte de certains amortissements précédemment déduits.
Une stratégie fiscale doit donc être évaluée à l’entrée, pendant la détention, mais également à la sortie.
→ Location nue, location meublée et LMNP
→ Financement et fiscalité immobilière

Comment calculer la rentabilité réelle d’un investissement immobilier ?

Le rendement brut constitue un premier indicateur, mais il ne suffit pas pour apprécier la pertinence d’un investissement.
Il faut également intégrer le coût d’acquisition, le financement, les travaux, les charges non récupérables, la fiscalité, les frais de gestion éventuels, les périodes sans locataire et les dépenses futures.
La stratégie de sortie doit également être envisagée : un investissement rentable pendant sa détention peut produire des conséquences fiscales importantes au moment de la revente.
La rentabilité d’un investissement ne se mesure donc pas seulement au loyer perçu chaque mois, mais au résultat global obtenu sur toute la durée du projet.
→ Calculer ma rentabilité locative

Que vérifier avant d’acheter un bien destiné à la location ?

Un investissement locatif nécessite les mêmes vérifications juridiques qu’une acquisition immobilière classique, auxquelles s’ajoutent les contraintes liées à son exploitation.
Il convient notamment d’examiner :
• la situation juridique du bien et les règles d’urbanisme ;
• les travaux réalisés et les diagnostics ;
• les éventuelles servitudes ;
• en copropriété, le règlement, les charges, les travaux votés ou envisagés et la situation de l’immeuble ;
• lorsque le bien est déjà loué, le bail en cours, la situation du locataire et les conditions de poursuite ou d’évolution de la location.
L’objectif est de savoir non seulement ce que vous achetez, mais également ce que vous pourrez réellement en faire.

Quelle importance accorder au DPE et aux travaux ?

La performance énergétique d’un logement est devenue un élément important de toute stratégie d’investissement locatif.
Le classement énergétique peut influencer les travaux à prévoir, les conditions de location, la valeur économique du bien et sa revente future.
L’investisseur doit donc intégrer le DPE et le coût d’une éventuelle rénovation énergétique dans son analyse avant l’acquisition, particulièrement lorsqu’il envisage une détention longue.
Ces règles ayant connu plusieurs évolutions au cours des dernières années, elles sont développées et régulièrement actualisées dans notre page dédiée au diagnostic de performance énergétique.

Comment financer un investissement immobilier ?

Crédit immobilier, apport personnel, garanties, durée d’emprunt et capacité à supporter les charges doivent être intégrés à la réflexion globale.
Le recours à l’endettement peut contribuer à la construction d’un patrimoine, mais la structure du financement doit rester cohérente avec les revenus attendus, la fiscalité et la capacité financière de l’investisseur.
Lorsque l’acquisition dépend de l’obtention d’un prêt, l’avant-contrat doit également préciser les caractéristiques du financement recherché et les conditions permettant de protéger l’acquéreur.
→ Financement et fiscalité immobilière
→ Calculer mes mensualités de crédit immobilier

Quelle fiscalité pour un investissement immobilier ?

Il n’existe pas une fiscalité unique de l’investissement immobilier.
Elle dépend notamment du mode de détention, de la nature de la location, du régime fiscal applicable, de la situation personnelle de l’investisseur et des conditions dans lesquelles le bien sera ultérieurement cédé.
Revenus fonciers, bénéfices issus d’une location meublée, plus-value immobilière, impôt sur la fortune immobilière ou fiscalité d’une société peuvent ainsi se rencontrer selon les situations.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
La fiscalité ne doit pas constituer le seul critère de décision.
La meilleure structure n’est pas nécessairement celle qui produit l’impôt le plus faible aujourd’hui, mais celle qui demeure cohérente avec votre projet patrimonial dans la durée.

Faut-il penser à la revente dès l’acquisition ?

Oui.
La manière dont un bien est acquis et détenu peut entraîner des conséquences plusieurs années plus tard lors de sa vente.
Durée de détention, travaux réalisés, régime fiscal choisi, amortissements pratiqués, détention directe ou sociétaire : autant d’éléments susceptibles d’influencer les conditions économiques et fiscales de la sortie.
Investir, c’est donc également préparer la manière dont on pourra un jour arbitrer son patrimoine.
→ Calculer ma plus-value immobilière

Comment préparer la transmission d’un investissement immobilier ?

Un investissement immobilier peut avoir vocation à être conservé pendant plusieurs décennies puis transmis aux enfants.
Anticiper cette dimension dès l’acquisition permet de réfléchir à la détention du bien, à la répartition des droits entre les membres de la famille et aux différentes techniques de transmission envisageables.
SCI, donation, donation de parts sociales ou démembrement de propriété peuvent notamment être étudiés selon la situation et les objectifs poursuivis.
→ Transmission de patrimoine
→ Détenir et gérer son patrimoine immobilier
→ Simuler ma transmission de patrimoine

Investir dans l’immobilier à Marseille

Marseille offre une grande diversité de projets immobiliers : appartements en copropriété, immeubles de rapport, biens à rénover, maisons, locaux professionnels ou opérations patrimoniales de plus grande ampleur.
Cette diversité impose d’étudier chaque investissement individuellement, en tenant compte non seulement de sa localisation et de son potentiel économique, mais également de sa situation juridique, de son mode d’exploitation et de sa place dans le patrimoine global de l’investisseur.
Implantée à Marseille dans le 8e arrondissement, ZOGRAPHOS NOTAIRES accompagne les particuliers, familles, investisseurs et chefs d’entreprise dans la structuration et la sécurisation de leurs investissements immobiliers à Marseille, dans les Bouches-du-Rhône et partout en France.

Investir aujourd’hui, anticiper demain
Un investissement immobilier produit des conséquences bien après la signature de l’acte d’acquisition.
Le choix du bien est important. La manière de l’acheter, de le financer, de le détenir, de le louer, de le vendre et de le transmettre l’est tout autant.
Notre rôle est de vous aider à prendre ces décisions avec une vision globale de votre situation et de vos objectifs.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
Un investissement immobilier se construit à l’achat, mais se juge sur toute sa durée.

Auteur : Alexis Zographos, notaire à Marseille
Dernière mise à jour : août 2026

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER À MARSEILLE