IMMOBILIER INTERNATIONAL & PRESTIGE

Immobilier international et de prestige à Marseille | ZOGRAPHOS NOTAIRES
Achat ou vente en France par un non-résident, immobilier de prestige, fiscalité, détention et transmission internationale : ZOGRAPHOS NOTAIRES sécurise et coordonne vos projets.
 

 

Sécuriser les opérations immobilières qui dépassent le cadre habituel

Acheter une résidence en France lorsque l’on vit à l’étranger, vendre un bien français après une expatriation, acquérir une propriété d’exception ou organiser un patrimoine immobilier réparti dans plusieurs pays nécessite une approche particulière.
À la réglementation immobilière française peuvent s’ajouter des questions de résidence fiscale, de financement international, de régime matrimonial, de société étrangère, de succession ou de fiscalité dans plusieurs États.

ZOGRAPHOS NOTAIRES accompagne les particuliers, familles, investisseurs et chefs d’entreprise dans leurs opérations immobilières présentant une dimension internationale ou patrimoniale particulière.
Notre rôle consiste à identifier les différents enjeux de l’opération, sécuriser ceux qui relèvent du droit français et, lorsque cela est nécessaire, coordonner notre intervention avec les conseils étrangers du client.

 

Un non-résident peut-il acheter un bien immobilier en France ?

Oui. Résider à l’étranger n’empêche pas d’acquérir un appartement, une maison ou un autre bien immobilier en France.
La situation du non-résident nécessite toutefois une analyse particulière. L’usage futur du bien, le financement, le mode de détention, la résidence fiscale de l’acquéreur et son organisation familiale peuvent produire des conséquences différentes pendant la détention, lors de la revente ou au moment de la transmission.
Acheter en France lorsque l’on vit à l’étranger doit donc être envisagé comme une opération immobilière, mais également comme une décision patrimoniale internationale.

 

Quelles précautions prendre avant d’acheter en France lorsque l’on vit à l’étranger ?

Les vérifications relatives au bien restent essentielles : propriété, urbanisme, copropriété, diagnostics, servitudes et situation hypothécaire doivent être examinés selon la nature de l’opération.
Il convient également de déterminer comment l’achat sera financé, qui deviendra propriétaire, quelle sera l’utilisation du bien et quelles conséquences pourront résulter de cette acquisition dans l’État de résidence de l’acquéreur.
Lorsque plusieurs systèmes juridiques ou fiscaux sont susceptibles d’intervenir, l’analyse doit être menée suffisamment tôt pour éviter d’en découvrir les conséquences après la signature.
→ Acheter un bien immobilier

 

Comment détenir un bien immobilier français lorsque l’on est non-résident ?

Un bien situé en France peut être détenu directement, à plusieurs ou par l’intermédiaire d’une société selon la situation.
La SCI est parfois envisagée par les acquéreurs internationaux, mais elle ne constitue pas automatiquement la meilleure solution. Sa pertinence dépend notamment de la situation familiale des associés, de leur résidence fiscale, de l’usage du bien, de la fiscalité applicable dans les différents États et des objectifs futurs de transmission ou de revente.
Une structure juridique française peut également produire des conséquences fiscales dans l’État de résidence de l’acquéreur. Le mode de détention doit donc être choisi après analyse de l’ensemble de la situation, et non sur la seule base d’un avantage supposé en France.
→ Détenir et gérer son patrimoine immobilier

 

Comment financer un achat immobilier en France depuis l’étranger ?

Le financement peut provenir de fonds personnels, d’un établissement bancaire français ou d’un financement obtenu à l’étranger.
Une opération internationale peut nécessiter davantage d’anticipation en raison des délais bancaires, de l’origine des fonds, des transferts internationaux et des documents nécessaires à l’établissement de l’acte.
Lorsque l’acquisition est réalisée à crédit, les conditions du financement doivent être correctement intégrées à l’avant-contrat. Le calendrier de l’opération doit être adapté à la situation concrète de l’acquéreur.

 

Quelle fiscalité pour un non-résident propriétaire d’un bien en France ?

La résidence à l’étranger n’exclut pas l’existence d’obligations fiscales en France liées à un immeuble qui y est situé.
La fiscalité dépend notamment de l’utilisation du bien, de son mode de détention, des revenus éventuellement perçus, du patrimoine immobilier global et de l’existence d’une convention fiscale entre la France et l’État concerné.
La situation doit donc être appréciée au regard du droit français et, lorsque cela est nécessaire, du droit de l’État de résidence.
→ Financement et fiscalité immobilière

 

Comment vendre un bien immobilier en France lorsque l’on vit à l’étranger ?

Un propriétaire non-résident peut vendre un bien situé en France sans avoir nécessairement à se déplacer, selon la nature de l’acte et les modalités de signature ou de procuration pouvant être mises en place.
La vente nécessite les mêmes vérifications juridiques qu’une transaction classique, auxquelles peuvent s’ajouter des formalités fiscales spécifiques liées à la qualité de non-résident.
La plus-value réalisée lors de la vente d’un immeuble situé en France peut notamment être imposable en France. Dans certaines situations, la désignation d’un représentant fiscal est également requise, sous réserve des cas de dispense prévus par les textes.
Une estimation de la fiscalité applicable doit idéalement être réalisée avant la vente afin d’anticiper le montant net susceptible de revenir au vendeur.
→ Vendre un bien immobilier

 

Que devient un bien immobilier français en cas de succession internationale ?

La détention d’un bien en France par une personne résidant à l’étranger doit conduire à anticiper sa transmission.
Dans le champ d’application du règlement européen sur les successions, la loi de la dernière résidence habituelle du défunt joue en principe un rôle central pour déterminer la loi applicable à la succession, sous réserve notamment des choix de loi admis par le règlement.
La question civile doit être distinguée de la fiscalité successorale internationale, qui dépend des règles fiscales françaises, de la situation des personnes concernées et de l’existence éventuelle d’une convention internationale.
Une acquisition internationale doit donc parfois être pensée dès l’origine en tenant compte de ce qui se produira au décès du propriétaire.
→ Transmission de patrimoine

 

Pourquoi le régime matrimonial est-il important dans une acquisition internationale ?

Lorsqu’un couple a vécu dans plusieurs pays, possède plusieurs nationalités ou s’est marié à l’étranger, la détermination de son régime matrimonial peut devenir essentielle.
Avant une acquisition importante, il convient de savoir précisément quels seront les droits de chaque époux sur le bien et quelles conséquences pourraient résulter d’une séparation ou d’un décès.
Une opération immobilière internationale ne peut donc pas toujours être analysée indépendamment de la situation familiale des acquéreurs.
→ Famille

 

Acheter ou vendre un bien immobilier de prestige

Une propriété de valeur importante ou présentant des caractéristiques exceptionnelles nécessite la même sécurité juridique que toute autre opération immobilière, mais certains enjeux prennent une importance accrue.
Origine de propriété, servitudes, urbanisme, travaux importants, assainissement, dépendances, éléments mobiliers compris dans la vente, financement, détention sociétaire et fiscalité doivent être examinés avec attention.
Lorsque le patrimoine est important, l’acquisition doit également être replacée dans une réflexion plus globale : protection du conjoint, organisation entre les générations, financement, fiscalité, détention et transmission.
Plus la valeur patrimoniale de l’opération est élevée, plus l’anticipation de ses conséquences devient importante.
 

Immobilier de prestige et résidence secondaire : comment organiser l’acquisition ?

Une résidence secondaire peut remplir plusieurs fonctions : usage familial, investissement, location ponctuelle, conservation à long terme ou transmission aux générations suivantes.
Ces objectifs ne conduisent pas nécessairement au même mode de détention. Un bien destiné à rester dans la famille pendant plusieurs décennies peut conduire à anticiper dès l’acquisition son organisation future, alors qu’un investissement destiné à être revendu quelques années plus tard répondra à une logique différente.
 

À RETENIR La structure juridique doit servir le projet de vie et non l’inverse.

 

Comment gérer une opération impliquant plusieurs pays ?

Une opération immobilière internationale peut nécessiter l’intervention de plusieurs professionnels : notaire français, avocat ou notaire étranger, conseil fiscal, banque, expert-comptable ou gestionnaire de patrimoine.
L’enjeu est de faire dialoguer les différentes analyses afin d’éviter qu’une solution pertinente dans un pays ne produise une conséquence indésirable dans un autre.
Lorsque cela est nécessaire, ZOGRAPHOS NOTAIRES travaille en coordination avec les conseils français et étrangers du client, chacun intervenant dans son domaine de compétence.
Cette coordination est particulièrement importante pour les acquisitions impliquant des structures étrangères, les changements de résidence fiscale et les transmissions internationales.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES Une stratégie internationale efficace suppose une coordination en amont entre les conseils des différents États concernés.

 

Peut-on signer depuis l’étranger ?

Le fait de résider à l’étranger ne signifie pas nécessairement qu’il faille se déplacer en France pour chaque étape de l’opération.
Selon la nature de l’acte et la situation, différentes solutions peuvent permettre de préparer le dossier à distance et d’organiser certaines signatures ou procurations dans un cadre sécurisé.
Les modalités doivent être déterminées avec l’étude en fonction de l’acte concerné, du pays de résidence et de la situation des parties.
 

Immobilier international et de prestige à Marseille et dans le sud de la France

Marseille, le littoral méditerranéen, les Bouches-du-Rhône et le Var accueillent de nombreux projets mêlant résidence secondaire, investissement, mobilité internationale et patrimoine familial.
Ces opérations peuvent concerner des Français vivant à l’étranger, des résidents étrangers souhaitant acquérir en France ou des familles dont le patrimoine est réparti entre plusieurs pays.
Implantée à Marseille dans le 8e arrondissement, ZOGRAPHOS NOTAIRES accompagne ces projets en France et coordonne, lorsque l’opération l’exige, son intervention avec les professionnels compétents à l’étranger.

Un patrimoine international doit être pensé dans son ensemble

Une acquisition immobilière internationale ne s’arrête pas à la signature.
Comment acheter ? Comment détenir ? Comment financer ? Quelle fiscalité pendant la détention ? Que se passera-t-il lors de la revente, d’un changement de résidence ou d’une transmission ? Ces questions sont intimement liées.
Notre rôle est de sécuriser l’opération immobilière française tout en veillant à ce qu’elle s’intègre dans une organisation patrimoniale cohérente avec la situation internationale du client.
 

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES Lorsque le patrimoine dépasse les frontières, le conseil doit lui aussi dépasser la seule opération immobilière.

Auteur : Alexis Zographos, notaire à Marseille
Dernière mise à jour : août 2026