Détenir et gérer son patrimoine

Choisir une organisation adaptée à votre patrimoine et à vos projets

Acheter un bien immobilier est une première décision. Déterminer comment il sera détenu, géré et transmis dans le temps en est une autre.
Détention en nom propre, achat à plusieurs, indivision, société civile immobilière (SCI), démembrement de propriété : chaque organisation répond à des objectifs différents et produit des conséquences en matière de gestion, de protection familiale, de fiscalité, de revente et de transmission.
Un choix pertinent aujourd’hui doit également rester cohérent avec ce qui pourra survenir demain : séparation, décès, arrivée d’un nouvel associé, vente, transmission aux enfants ou évolution du patrimoine.

ZOGRAPHOS NOTAIRES vous accompagne pour organiser juridiquement votre patrimoine immobilier et anticiper son évolution dans le temps.

Comment détenir un bien immobilier ?

Un bien immobilier peut être détenu directement par une personne seule, par plusieurs propriétaires, en démembrement ou par l’intermédiaire d’une société.
Le choix dépend notamment de votre situation familiale, du nombre de propriétaires, de l’origine des fonds, de l’usage du bien, de votre horizon de détention et de vos objectifs patrimoniaux.

À RETENIR
Il n’existe pas de solution universelle.
Le bon mode de detention (seul, en indivision, en sci, en démembrement…) est celui qui correspond à votre situation actuelle tout en anticipant suffisamment son évolution future.

Acheter et détenir un bien en nom propre

Détenir directement un bien immobilier constitue la situation la plus simple lorsque l’acquéreur agit seul.
Le propriétaire dispose alors directement de son bien, sous réserve des règles légales et des droits éventuellement consentis à des tiers.
Cette simplicité ne dispense toutefois pas de s’interroger sur la suite : mise en location, revente, protection du conjoint, transmission ou conséquences d’un décès.
Lorsqu’un patrimoine immobilier se développe ou que plusieurs personnes doivent être associées à sa détention, d’autres modes d’organisation peuvent devenir pertinents.

Qu’est-ce que l’indivision ?

Il y a indivision lorsqu’un même bien appartient simultanément à plusieurs personnes, chacune détenant une quote-part de propriété.
Cette situation peut résulter d’un achat à plusieurs, d’une succession, d’une donation ou d’un partage antérieur.
L’indivision présente l’avantage de la simplicité : aucune société n’a besoin d’être constituée pour devenir propriétaire ensemble. Mais les décisions relatives au bien peuvent nécessiter l’accord de plusieurs indivisaires et les intérêts de chacun peuvent évoluer avec le temps.
Une convention d’indivision peut, dans certaines situations, organiser plus précisément la gestion du bien et les relations entre les propriétaires.

SCI ou indivision : comment choisir ?

La SCI et l’indivision permettent toutes deux de détenir un patrimoine immobilier à plusieurs, mais leur fonctionnement est profondément différent.
Dans une indivision, les personnes sont directement propriétaires d’une fraction du bien. Dans une SCI, c’est la société qui est propriétaire de l’immeuble ; les associés détiennent des parts sociales.
La SCI permet notamment d’organiser les pouvoirs du gérant, les conditions de décision, l’entrée ou la sortie des associés et la transmission progressive des parts. Elle entraîne en contrepartie davantage de formalisme et suppose une organisation juridique rigoureuse.
Créer une SCI n’est donc pas une finalité en soi : elle doit répondre à un objectif précis.
→ SCI : fonctionnement, avantages et limites
Pourquoi créer une SCI ?
La société civile immobilière, créée pour 99ans maximum, peut répondre à plusieurs objectifs : faciliter l’acquisition et la gestion d’un patrimoine à plusieurs, organiser les pouvoirs entre associés, éviter certaines difficultés liées à l’indivision ou préparer progressivement une transmission familiale.
Son intérêt dépend toutefois toujours du projet poursuivi.
La rédaction des statuts est essentielle : répartition des pouvoirs, majorités, cession des parts, décès d’un associé ou conditions de sortie doivent être anticipés.
Voir l’intervention de Maître Alexis ZOGRAPHOS sur BFM Marseille

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
Une SCI bien structurée doit organiser non seulement le fonctionnement actuel du patrimoine, mais également les situations de désaccord, de sortie ou de transmission susceptibles de survenir demain.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

La propriété peut être divisée entre usufruit et nue-propriété.
L’usufruitier dispose du droit d’utiliser le bien et, en principe, d’en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire détient la propriété sans disposer temporairement de ces prérogatives.
À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire selon les règles applicables.
Le démembrement peut résulter d’une succession, d’une donation ou d’une organisation volontaire du patrimoine. Il permet notamment de concilier conservation des revenus, protection d’une personne et transmission progressive du patrimoine.
→ Transmission de patrimoine
→ Simuler ma transmission de patrimoine

Peut-on démembrer les parts d’une SCI ?

Oui.
Le démembrement peut porter directement sur un immeuble mais également sur les parts d’une société civile immobilière.
Cette organisation permet de dissocier les droits économiques et patrimoniaux attachés aux parts entre usufruitier et nu-propriétaire. Elle nécessite une attention particulière à la rédaction des statuts et à l’organisation des droits de vote, des revenus et des décisions collectives.
La combinaison d’une SCI et d’un démembrement peut constituer un outil patrimonial puissant, mais elle doit être construite en fonction de la situation familiale, juridique et fiscale propre à chaque famille.

Comment organiser la gestion d’un bien détenu à plusieurs ?

La détention collective d’un patrimoine fonctionne d’autant mieux que les règles sont définies avant que les difficultés n’apparaissent.
Il est utile d’anticiper notamment :
• qui prendra les décisions courantes ;
• comment seront financées les dépenses ;
• dans quelles conditions des travaux pourront être engagés ;
• comment seront répartis les revenus ;
• et ce qu’il adviendra lorsqu’un propriétaire souhaitera vendre ou transmettre ses droits.
Dans une SCI, ces questions sont largement organisées par les statuts et les décisions collectives. Dans une indivision, elles résultent des règles légales et peuvent être complétées par une convention adaptée.
Organiser la gestion à plusieurs consiste surtout à prévoir les désaccords avant qu’ils ne surviennent.

Comment sortir d’une indivision ou d’une SCI ?

Les besoins patrimoniaux évoluent. Un propriétaire peut vouloir vendre ses droits, récupérer des liquidités, transmettre sa participation ou mettre fin à une organisation devenue inadaptée.
En indivision, plusieurs solutions peuvent être envisagées : vente du bien, rachat des droits d’un indivisaire ou partage.
Dans une SCI, la sortie passe généralement par la cession ou la transmission des parts, le retrait d’un associé ou, dans certaines situations, la dissolution de la société.
Les conséquences juridiques, financières et fiscales de ces opérations doivent être étudiées avant leur réalisation.
→ Sortir d’une indivision

À ANTICIPER
Il est toujours plus simple de prévoir les conditions de sortie au moment où l’organisation patrimoniale est créée.

Que devient un bien immobilier en cas de séparation ?

Lorsqu’un couple possède un bien immobilier, les conséquences d’une séparation dépendent notamment du statut du couple, du mode d’acquisition et de la manière dont la propriété a été organisée.
Mariage, PACS, concubinage, indivision ou société ne produisent pas les mêmes effets.
Conserver le bien, le vendre ou permettre à l’un des propriétaires de racheter les droits de l’autre constituent différentes solutions possibles selon la situation.
Le mode de détention choisi au moment de l’acquisition peut ainsi avoir une importance déterminante plusieurs années plus tard.
→ Famille

Que devient le patrimoine immobilier en cas de décès ?
Au décès d’un propriétaire ou d’un associé, ses droits immobiliers ou sociaux entrent dans sa succession selon les règles applicables.
La situation peut alors évoluer profondément : arrivée des héritiers dans une indivision, transmission de parts d’une SCI, maintien des droits du conjoint ou coexistence entre usufruitiers et nus-propriétaires.
Anticiper ces situations permet d’éviter qu’une organisation adaptée à une génération ne devienne difficile à gérer pour la suivante.
Testament, donation, démembrement, organisation sociétaire ou aménagement du régime matrimonial peuvent, selon les situations, contribuer à préparer cette transmission.
→ Transmission de patrimoine
→ Simuler ma transmission de patrimoine

Comment gérer un patrimoine immobilier locatif ?

Lorsqu’un patrimoine est destiné à la location, son organisation doit rester cohérente avec son exploitation.
Le mode de détention, le type de location, les relations entre propriétaires, la perception des loyers, la fiscalité et les travaux futurs doivent être envisagés ensemble.
Une structure efficace pour détenir une résidence familiale n’est pas nécessairement adaptée à un patrimoine locatif important ou à une activité de location meublée.
→ Investir dans l’immobilier
→ Calculer ma rentabilité locative
→ Financement et fiscalité immobilière

Faut-il restructurer un patrimoine immobilier existant ?

Un patrimoine construit progressivement peut devenir moins adapté avec le temps.
Biens détenus personnellement, indivisions familiales, SCI anciennes, répartition déséquilibrée entre héritiers ou absence d’anticipation de la transmission peuvent justifier une réflexion globale.
Restructurer ne signifie pas nécessairement tout modifier. Il peut s’agir d’adapter les statuts d’une société, de sortir d’une indivision, de réaliser un partage, d’organiser un démembrement ou de préparer progressivement la transmission de certains biens.
Avant toute opération, il convient toutefois d’en mesurer les conséquences juridiques et fiscales.

LE BON OBJECTIF
Une restructuration patrimoniale doit créer davantage de simplicité et de cohérence qu’elle n’en détruit.

Détenir et gérer son patrimoine immobilier à Marseille

Patrimoine familial, résidence secondaire, immeuble locatif, SCI familiale ou acquisition réalisée à plusieurs : les situations rencontrées sont très diverses et nécessitent une organisation adaptée aux objectifs de chacun.
Implantée à Marseille dans le 8e arrondissement, ZOGRAPHOS NOTAIRES accompagne les particuliers, familles, investisseurs et chefs d’entreprise dans l’organisation et la gestion juridique de leur patrimoine immobilier à Marseille, dans les Bouches-du-Rhône et partout en France.
Notre approche consiste à ne pas examiner isolément le bien immobilier, mais à le replacer dans l’ensemble de votre situation personnelle, familiale et patrimoniale.

Organiser aujourd’hui pour rester libre demain

La manière de détenir un patrimoine influence sa gestion, sa fiscalité, sa transmission et les conditions dans lesquelles il pourra un jour être vendu ou partagé.
Le choix d’une SCI, d’une indivision ou d’un démembrement doit donc toujours répondre à une logique patrimoniale précise.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
Bien détenir son patrimoine, c’est organiser aujourd’hui les décisions que l’on devra prendre demain.

DÉTENIR ET GÉRER SON PATRIMOINE IMMOBILIER À MARSEILLE