Guide sortir de l'indivision

Le principe : personne n’est obligé de rester dans l’indivision

Le Code civil pose une règle simple : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Le partage peut donc être demandé, sauf report prévu par une convention ou décidé par le juge.

La première question est toujours la même : peut-on sortir à l’amiable ? C’est généralement plus rapide, plus prévisible et moins coûteux qu’une procédure judiciaire.

Si tout le monde est d’accord

Vendre le bien et partager le prix

Le bien est vendu, le prêt et les frais sont réglés, puis le solde est réparti selon les droits de chacun, après régularisation des comptes de l’indivision.
C’est souvent la solution la plus simple lorsque personne ne souhaite conserver le bien.

L’un garde le bien : rachat de part et soulte

On parle souvent de « rachat de part » ou de « rachat de soulte ». Le bien est attribué à l’un des indivisaires, qui indemnise l’autre par une soulte.

EXEMPLE SIMPLE
Maison : 600 000 € | Prêt restant : 100 000 € | Droits : 50 / 50
Valeur nette : 500 000 € → part théorique de chacun : 250 000 €.
Si A conserve le bien et assume seul le solde du prêt, la soulte théorique due à B est de
250 000 €, avant les comptes entre indivisaires.

Le conseil ZOGRAPHOS NOTAIRES
Faites valider le financement avant le partage. Si les deux sont emprunteurs, l’attribution du bien à l’un ne libère pas automatiquement l’autre vis-à-vis de la banque.

Sortir seul : vendre sa quote-part

Vous pouvez céder vos droits à un autre indivisaire ou à un tiers. Dans ce second cas, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption.
Le prix et les conditions de la cession projetée doivent leur être notifiés. Ils disposent en principe d’un mois pour préempter.

Que faire si un indivisaire refuse de vendre ?

Un refus ne condamne pas l’indivision à durer. Plusieurs voies existent selon la situation.

Vous détenez au moins 2/3 des droits indivis

Les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits peuvent déclarer devant notaire leur intention de vendre. En cas d’opposition ou de silence pendant trois mois après notification, le tribunal peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres.

La vente autorisée intervient par licitation. Détenir 2/3 des droits ne permet donc pas de vendre librement de gré à gré contre la volonté des autres.

Urgence + intérêt commun : la nouveauté 2026

Depuis le 9 avril 2026, l’article 815-6 du Code civil permet expressément au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis, lorsqu’une mesure urgente est requise par l’intérêt commun.

Ce n’est pas un droit général de vendre seul : l’urgence et l’intérêt commun doivent être caractérisés.

Aucun accord n’est possible : le partage judiciaire

Un indivisaire peut demander le partage en justice. Le tribunal organise alors les comptes et le partage ; si le bien ne peut pas être attribué ou partagé utilement, sa vente par licitation peut être ordonnée.

Depuis avril 2026, ce cadre vise expressément les demandes relatives aux indivisions ou intérêts patrimoniaux des époux, partenaires de PACS et concubins.

Le conseil ZOGRAPHOS NOTAIRES
Ne commencez pas par la procédure. Commencez par chiffrer la valeur du bien, les comptes entre indivisaires et la capacité de l’un à racheter l’autre.

Avant de sortir : faire les comptes

La quote-part figurant dans le titre de propriété est le point de départ. Elle ne suffit pas toujours à déterminer ce que chacun recevra réellement.

VALEUR ACTUELLE DU BIEN

− CAPITAL RESTANT DÛ

= VALEUR NETTE

× QUOTE-PART DE CHACUN

+ / − comptes entre indivisaires

= SOLDE DE CHACUN

Les comptes peuvent notamment intégrer :
• les dépenses nécessaires ou les travaux d’amélioration payés personnellement ;
• une indemnité d’occupation si l’un jouit privativement du bien, sauf convention contraire ;
• les loyers ou revenus perçus ;
• les autres sommes dues entre l’indivision et les indivisaires.

Quels documents apporter au notaire ?

✓ Titre de propriété
✓ Estimation actuelle du bien
✓ Tableau d’amortissement du prêt
✓ Justificatifs des travaux et dépenses
✓ Relevé des loyers ou revenus éventuels
✓ Date et conditions d’occupation du bien
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À retenir : la méthode ZOGRAPHOS

VALEUR → DROITS → COMPTES → FINANCEMENT → SOLUTION
Avant de choisir une procédure, posez trois questions :
✓ Combien vaut réellement le bien ?
✓ Combien revient réellement à chacun après les comptes ?
✓ L’un des indivisaires peut-il financer le rachat des autres ?
Si oui, le partage avec soulte est souvent la sortie la plus directe. Si personne ne veut conserver le bien, la vente amiable est généralement la solution la plus simple.
Sortir d’une indivision n’est pas compliqué. Il suffit de choisir la bonne porte de sortie.
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ZOGRAPHOS NOTAIRES accompagne les indivisaires dans les ventes, partages, rachats de parts, rachats de soulte et situations de blocage à Marseille, dans les Bouches-du-Rhône et partout en France.
Références principales : Code civil, art. 815, 815-5-1, 815-6, 815-9, 815-13, 815-14, 840 et 841 ; loi n° 2026-248 du 7 avril 2026.
Auteur : Maître Alexis ZOGRAPHOS, notaire à Marseille.
Dernière mise à jour : août 2026

COMMENT SORTIR D’UNE INDIVISION ?