Construire et rénover

Sécuriser votre projet avant le début des travaux

Construire une maison, acheter un terrain, agrandir un bien existant ou engager une rénovation importante nécessite d’anticiper bien davantage que le seul coût des travaux.
Urbanisme, constructibilité, servitudes, autorisations administratives, assurances, copropriété, accès, raccordements et conformité peuvent conditionner la faisabilité du projet et produire des conséquences plusieurs années plus tard, notamment lors d’une revente.

ZOGRAPHOS NOTAIRES vous accompagne pour sécuriser juridiquement votre projet de construction ou de rénovation avant de vous engager.

Que faut-il vérifier avant d’acheter un terrain à bâtir ?

Un terrain présenté comme constructible ne signifie pas nécessairement que votre projet pourra y être réalisé dans les conditions envisagées.
Avant l’acquisition, il convient notamment d’examiner :
• les règles d’urbanisme applicables et les caractéristiques de la parcelle ;
• les servitudes et les droits susceptibles de bénéficier aux propriétés voisines ;
• les possibilités d’accès et de raccordement aux réseaux ;
• les contraintes susceptibles d’affecter l’implantation ou la construction ;
• et, avec l’appui d’un architecte lorsque cela est pertinent, l’adéquation du terrain au projet envisagé.

LE BON RÉFLEXE
La bonne question n’est pas seulement « le terrain est-il constructible ? », mais « mon projet précis est-il réalisable sur ce terrain ? »

Pourquoi consulter son notaire avant d’acheter un terrain ?

L’acquisition d’un terrain doit être organisée en fonction du projet de construction envisagé.
Lorsque certaines autorisations, études ou conditions sont essentielles à sa réalisation, elles peuvent devoir être prises en compte dans la rédaction de l’avant-contrat.
Consulter votre notaire avant de vous engager permet d’identifier les vérifications nécessaires et d’adapter juridiquement l’acquisition à votre projet.
→ Acheter un bien immobilier

Quelles règles d’urbanisme s’appliquent à un projet de construction ?

Les possibilités de construire ou de modifier un bâtiment dépendent des règles d’urbanisme applicables à la parcelle.
Elles peuvent notamment encadrer l’implantation des constructions, leur hauteur, leur destination, leur aspect extérieur, les surfaces réalisables ainsi que les conditions d’accès et de stationnement.
Des contraintes supplémentaires peuvent résulter de la localisation du bien, de protections particulières ou de servitudes.
L’étude de ces règles doit intervenir avant la conception définitive du projet et, idéalement, avant l’acquisition du bien ou du terrain.

Permis de construire ou déclaration préalable : que faut-il prévoir ?

Selon la nature et l’importance des travaux, une autorisation d’urbanisme peut être nécessaire.
Construction nouvelle, extension, surélévation, modification de façade, création de surface ou transformation d’un bâtiment peuvent notamment relever d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire.
L’obtention de l’autorisation ne suffit pas : les travaux doivent être réalisés conformément à ce qui a été autorisé et les formalités de fin de chantier doivent également être accomplies.

À RETENIR
Une autorisation obtenue ne dispense jamais de construire conformément à ce qui a été autorisé.

→ Déclaration préalable — Service-Public.fr
→ Permis de construire — Service-Public.fr

Que vérifier avant d’agrandir ou de transformer une maison ?

Extension, véranda, surélévation, création d’une dépendance, transformation d’un garage ou modification importante du bâtiment peuvent modifier durablement la situation juridique du bien.
Avant les travaux, il convient de vérifier les règles d’urbanisme, les limites de propriété, les éventuelles servitudes et les autorisations nécessaires.
Ces vérifications permettent de sécuriser le chantier mais aussi d’éviter qu’une irrégularité ne réapparaisse plusieurs années plus tard à l’occasion d’une vente ou d’une transmission.
Rénover aujourd’hui, c’est aussi préparer la sécurité juridique du bien de demain.

Peut-on réaliser librement des travaux en copropriété ?

Non. Être propriétaire d’un appartement ne signifie pas que tous les travaux peuvent être réalisés librement.
Certains travaux peuvent affecter les parties communes, l’aspect extérieur de l’immeuble, sa structure ou les droits des autres copropriétaires. Ils peuvent alors nécessiter une autorisation préalable de la copropriété.
Le règlement de copropriété doit également être examiné afin de vérifier que le projet est compatible avec la destination de l’immeuble et les règles applicables.
Avant des travaux importants, il est donc essentiel de distinguer ce qui relève exclusivement de votre lot et ce qui nécessite l’intervention ou l’accord de la copropriété.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
Avant de démolir une cloison, faites vérifier sa nature par un architecte ou un professionnel compétent et conservez son attestation.
Si un mur est porteur ou si les travaux affectent les parties communes, une autorisation préalable de la copropriété peut être nécessaire.

Quelles assurances vérifier pour des travaux importants ?

La construction et certains travaux importants peuvent être soumis à des garanties et assurances spécifiques.
Lorsqu’une entreprise intervient, il est notamment nécessaire de vérifier qu’elle est correctement assurée pour la nature exacte des travaux confiés (assurance décennale par exemple).
Pour certaines opérations, la question de l’assurance dommages-ouvrage (et l’attestation de quittance des primes) doit également être étudiée avant le démarrage du chantier.
Ces garanties peuvent produire leurs effets plusieurs années après l’achèvement des travaux et seront examinées lors d’une éventuelle revente.

Pourquoi conserver tous les documents relatifs aux travaux ?

Factures, devis, autorisations d’urbanisme, plans, attestations, procès-verbaux de copropriété et justificatifs d’assurance doivent être conservés.
Ils permettent d’établir la nature et la date des travaux, d’en justifier la régularité et d’informer précisément un futur acquéreur.
Un dossier de travaux correctement constitué facilite considérablement les vérifications lors d’une revente et limite le risque de renégociation ou de retard.

À CONSERVER
Ce qui paraît administratif pendant le chantier devient souvent essentiel plusieurs années plus tard.

Peut-on acheter un bien pour le rénover complètement ?

Oui, mais l’analyse doit être réalisée avant l’acquisition.
Un bien à rénover peut présenter une opportunité, mais son prix ne doit pas être apprécié indépendamment du coût des travaux, des contraintes juridiques et de la faisabilité du projet.
Avant de signer, il convient donc de vérifier que les transformations envisagées sont juridiquement possibles, particulièrement en copropriété, et que les caractéristiques du bien correspondent réellement au projet.
Lorsque l’objectif est de louer ou de revendre le bien après rénovation, les conséquences patrimoniales et fiscales doivent également être intégrées à la réflexion.
→ Investir dans l’immobilier
→ Financement et fiscalité immobilière

Que se passe-t-il lorsqu’un bien a été rénové sans autorisation ?

L’absence d’autorisation ou la réalisation de travaux différents de ceux qui avaient été autorisés peut devenir une difficulté importante lors de la vente du bien.
Le notaire peut être amené à rechercher la nature des travaux réalisés, leur ancienneté et les autorisations qui auraient dû être obtenues.
Selon la situation, une régularisation peut être nécessaire ou certaines conséquences juridiques devront être expliquées aux parties.
Il est donc préférable de traiter ces questions au moment des travaux plutôt que plusieurs années plus tard au moment de vendre.

Construction neuve : quelles précautions avant de signer ?

L’acquisition d’un logement en construction ou d’un projet immobilier neuf obéit à des règles spécifiques.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) implique notamment un calendrier de construction, des paiements progressifs, des garanties particulières et une description précise du bien qui sera livré.
L’acquéreur doit comprendre les caractéristiques du programme, les délais prévus, les garanties attachées à l’opération et les conditions dans lesquelles la propriété lui sera progressivement transférée.

Construire ou rénover à Marseille

À Marseille et dans les Bouches-du-Rhône, les projets de construction et de rénovation peuvent présenter des situations très différentes selon la localisation du bien, son environnement, son ancienneté et les règles d’urbanisme applicables.
Maisons anciennes transformées au fil du temps, divisions de propriétés, extensions, surélévations, rénovation d’appartements en copropriété ou acquisition de terrains nécessitent souvent une analyse préalable approfondie.
Implantée à Marseille dans le 8e arrondissement, ZOGRAPHOS NOTAIRES accompagne particuliers, investisseurs et professionnels dans leurs projets de construction, d’acquisition de terrains et de rénovation à Marseille, dans les Bouches-du-Rhône et partout en France.

Anticiper avant de construire
Un projet immobilier peut être parfaitement pertinent économiquement et pourtant rencontrer un obstacle juridique qui aurait pu être identifié en amont.
Le rôle du notaire est de replacer la construction ou la rénovation dans l’ensemble de son environnement juridique : propriété, urbanisme, voisinage, copropriété, financement, détention et future transmission.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
Avant de construire ou de rénover un bien, assurez-vous d’abord que le projet que vous imaginez est juridiquement réalisable sans négliger ni le service de l’urbanisme ni le syndicat des copropriétaires ou des colotis.

Auteur : Alexis Zographos, notaire à Marseille
Dernière mise à jour : septembre 2026

CONSTRUIRE ET RÉNOVER À MARSEILLE