Guide IFI et patrimoine immobilier

Maîtriser l’assiette, la valorisation et la stratégie de votre patrimoine immobilier

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les patrimoines immobiliers nets taxables supérieurs à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
Pour un patrimoine significatif, l’enjeu ne réside pas seulement dans l’application d’un barème. Il faut déterminer avec précision le périmètre taxable, documenter la valeur de chaque actif, identifier les dettes réellement déductibles et mesurer les conséquences du mode de détention : détention directe, SCI, démembrement, participations sociétaires ou investissements immobiliers logés dans certains contrats financiers.

ZOGRAPHOS NOTAIRES accompagne les particuliers, familles, investisseurs et chefs d’entreprise dans l’analyse et l’organisation de leur patrimoine immobilier, avec une approche à la fois juridique, fiscale et patrimoniale.

Qui est redevable de l’IFI ?

L’IFI est dû lorsque la valeur nette taxable du patrimoine immobilier du foyer excède 1,3 million d’euros au 1er janvier.
Le foyer IFI ne se confond pas toujours avec le foyer fiscal de l’impôt sur le revenu. Il comprend notamment les époux, partenaires liés par un PACS ou concubins notoires, ainsi que les enfants mineurs dont les biens sont administrés par le foyer. Un enfant majeur forme en principe son propre foyer IFI, même lorsqu’il est rattaché au foyer parental pour l’impôt sur le revenu.

• Résident fiscal de France : les biens et droits immobiliers situés en France et, sous réserve des conventions fiscales, à l’étranger entrent dans le champ de l’IFI.

• Non-résident : l’imposition porte, sous réserve des conventions internationales, sur le patrimoine immobilier situé en France et sur la fraction immobilière française de certaines participations.

• Nouvel arrivant en France : sous conditions, une personne qui n’a pas été domiciliée fiscalement en France au cours des cinq années civiles précédentes bénéficie temporairement d’une imposition limitée aux actifs immobiliers situés en France, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de son installation.

LE BON RÉFLEXE
L’IFI se photographie au 1er janvier. Une acquisition, une cession, un remboursement d’emprunt, une donation ou un changement de résidence intervenant avant ou après cette date peut donc modifier sensiblement l’assiette d’une année à l’autre.

Quels biens entrent dans le patrimoine taxable ?

L’IFI vise l’immobilier détenu directement mais également, dans de nombreuses situations, l’immobilier détenu indirectement.

Situation	Traitement de principe
Résidence principale	Taxable après abattement légal de 30 % lorsqu’elle est détenue directement et que les conditions sont réunies.
Résidence secondaire / bien locatif	Valeur vénale réelle au 1er janvier, sous réserve des règles d’évaluation applicables.
Terrain / immeuble en construction	Entre dans le champ de l’IFI selon sa valeur vénale au 1er janvier.
SCI / société	Taxation de la fraction de la valeur des parts représentative d’actifs immobiliers imposables.
SCPI / OPCI / certains fonds	La fraction immobilière peut être taxable, sous réserve des exclusions légales propres à certains véhicules et seuils de détention.
Assurance-vie rachetable / capitalisation	La fraction de la valeur de rachat représentative d’unités de compte constituées d’actifs immobiliers imposables peut entrer dans l’assiette.
Actifs professionnels	Exonération possible lorsque les conditions légales sont strictement remplies.

La forme juridique ne suffit donc pas à faire sortir l’immobilier de l’IFI : détenir un immeuble par l’intermédiaire d’une société n’efface pas, à lui seul, sa composante immobilière taxable.

Comment valoriser un bien pour l’IFI ?

Les actifs imposables sont évalués selon leur valeur vénale réelle au 1er janvier, c’est-à-dire le prix auquel ils auraient normalement pu être négociés à cette date.
Pour un patrimoine haut de gamme ou atypique, une valorisation sérieuse repose sur des références comparables et sur les caractéristiques propres au bien : localisation, état, qualité architecturale, occupation, contraintes juridiques, travaux, servitudes, configuration ou conditions de marché.

À RETENIR
En dehors des abattements expressément prévus par la loi, une décote ne doit jamais être appliquée mécaniquement. Toute minoration de valeur doit pouvoir être expliquée et documentée par les caractéristiques objectives du bien ou des droits détenus.

La résidence principale bénéficie d’un abattement légal de 30 % lorsqu’elle est occupée à titre de résidence principale par son propriétaire. Cet abattement ne s’applique pas, en principe, lorsque la résidence principale est détenue par l’intermédiaire d’une SCI de gestion.
En cas d’imposition commune à l’IFI, un seul immeuble peut bénéficier de l’abattement de 30 %.

Une SCI permet-elle de réduire l’IFI ?

Pas par principe. Les parts d’une SCI entrent dans l’assiette à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’actifs immobiliers imposables.
La SCI peut néanmoins être pertinente pour organiser la détention, la gouvernance, le financement ou la transmission d’un patrimoine. Son intérêt doit être apprécié sur l’ensemble de ces dimensions et non comme un simple outil de réduction de l’IFI.
L’analyse doit également porter sur les dettes de la société et sur les règles spécifiques qui peuvent neutraliser certaines dettes non afférentes à un actif imposable ou certaines opérations intragroupe.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
Une SCI doit répondre à une logique patrimoniale : gestion, transmission, association familiale ou protection. La fiscalité de l’IFI est une conséquence du montage, jamais son unique justification.

→ SCI : fonctionnement, avantages et limites
→ Détenir et gérer son patrimoine immobilier

Démembrement : qui déclare le bien à l’IFI ?

Le démembrement de propriété appelle une vigilance particulière. En principe, lorsqu’un bien est grevé d’un usufruit, l’usufruitier l’intègre à son patrimoine IFI pour sa valeur en pleine propriété.
La loi prévoit toutefois plusieurs exceptions dans lesquelles la valeur est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI, notamment dans certaines hypothèses légales précisément définies.

POINT D’ATTENTION
Une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit constitue un excellent outil de transmission dans de nombreuses situations, mais elle ne réduit pas automatiquement l’IFI du donateur : celui qui conserve l’usufruit demeure, en principe, imposé sur la valeur en pleine propriété.

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→ Simuler ma transmission de patrimoine

Quelles dettes peut-on déduire de l’IFI ?

Le patrimoine taxable est net de certaines dettes. Pour être déductible, une dette doit notamment exister au 1er janvier, être effectivement supportée par un membre du foyer IFI et être afférente à un actif immobilier imposable.
Peuvent notamment être concernées, sous réserve des conditions légales :
• les dettes d’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ;
• certaines dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• les dettes liées à l’acquisition de parts ou actions, au prorata de leur fraction immobilière imposable ;
• certaines impositions dues à raison de la propriété, notamment la taxe foncière.
Les prêts in fine font l’objet d’une déduction dégressive calculée comme si le capital était amorti linéairement sur la durée du prêt. Les emprunts sans terme suivent également une règle spécifique de réduction annuelle de la dette déductible.
Les prêts consentis au sein du cercle familial ou par certaines sociétés contrôlées font l’objet de restrictions particulières : selon l’identité du prêteur, la dette peut être exclue ou n’être admise qu’à condition de démontrer le caractère normal et effectif du financement.

PATRIMOINES SUPÉRIEURS À 5 M€
Lorsque la valeur brute des actifs taxables excède 5 millions d’euros et que les dettes déductibles dépassent 60 % de cette valeur, la fraction de dette excédant 60 % n’est, en principe, admise qu’à hauteur de 50 %, sauf clause de sauvegarde lorsqu’il est démontré que la dette n’a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal.

Pour la résidence principale bénéficiant de l’abattement de 30 %, les dettes qui lui sont afférentes peuvent être déduites intégralement dans la limite de sa valeur imposable, soit 70 % de sa valeur vénale.

Quel est le barème de l’IFI en 2026 ?

Le seuil d’assujettissement est fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable. Lorsque ce seuil est franchi, le calcul du barème commence à 800 000 euros.

Fraction du patrimoine net taxable	Taux
Jusqu’à 800 000 €	0 %
De 800 000 € à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 000 € à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 000 € à 5 000 000 €	1,00 %
De 5 000 000 € à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

Pour les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 million d’euros et moins de 1,4 million d’euros, une décote atténue l’entrée dans l’impôt. Elle est calculée selon la formule légale : 17 500 € – 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

EXEMPLE
Pour un patrimoine immobilier net taxable de 3,5 M€, l’IFI théorique ressort à 20 690 € avant réductions, plafonnement et éventuelle imputation d’un impôt de nature comparable acquitté à l’étranger.

Peut-on réduire ou plafonner l’IFI ?

Deux mécanismes doivent notamment être distingués.
• Dons : 75 % de certains dons éligibles peuvent être imputés sur l’IFI, dans une limite annuelle de réduction de 50 000 €.
• Plafonnement : pour un redevable domicilié fiscalement en France, un mécanisme peut limiter la somme de l’IFI et de certains impôts sur les revenus de l’année précédente à 75 % des revenus retenus par la loi, sous réserve des règles anti-abus.
Ces mécanismes supposent un calcul précis et ne doivent pas être confondus avec la détermination de l’assiette taxable elle-même.

Comment déclarer l’IFI ?

L’IFI est un impôt déclaratif. La déclaration n° 2042-IFI est souscrite avec la déclaration annuelle de revenus lorsque le patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier.
La déclaration détaille les actifs détenus directement et indirectement, les dettes admises en déduction, les éventuelles réductions d’impôt et, le cas échéant, les éléments nécessaires au plafonnement.
Aucun justificatif n’est, en principe, à joindre à la déclaration. Pour un patrimoine significatif, il est néanmoins prudent de constituer chaque année un dossier de preuve cohérent et immédiatement exploitable en cas de demande de l’administration.
Ce dossier peut notamment comprendre :
• les éléments de valorisation des immeubles au 1er janvier et les références de marché retenues ;
• les tableaux de capitaux restant dus et justificatifs des dettes ;
• les éléments communiqués par les SCI, sociétés de gestion, assureurs ou organismes financiers pour déterminer la fraction immobilière taxable ;
• les actes de donation, démembrement, succession ou acquisition susceptibles d’influencer l’assiette ;
• les justificatifs relatifs aux exonérations ou réductions revendiquées.

Quels réflexes pour un patrimoine immobilier important ?

L’IFI se pilote moins par des décisions ponctuelles que par une organisation patrimoniale cohérente et régulièrement réexaminée.
• réévaluer objectivement les actifs chaque année au 1er janvier et conserver les références retenues ;
• cartographier l’immobilier détenu directement et indirectement, y compris au sein de sociétés et de certains contrats financiers ;
• examiner la structure des dettes avant toute acquisition importante ;
• distinguer les actifs privés des actifs susceptibles de bénéficier d’une exonération professionnelle ;
• mesurer l’effet IFI d’une donation ou d’un démembrement avant de modifier la propriété ;
• anticiper les conséquences d’un changement de résidence fiscale, d’une expatriation ou d’un retour en France ;
• mettre en cohérence IFI, transmission, gouvernance familiale et stratégie de détention.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
Pour les patrimoines complexes, la bonne question n’est pas seulement « combien d’IFI vais-je payer ? », mais « quelle organisation de mon patrimoine restera juridiquement, fiscalement et familialement cohérente dans dix ou vingt ans ? »

IFI et patrimoine immobilier à Marseille

Résidence principale de valeur, résidence secondaire, immeuble locatif, SCI familiale, actifs professionnels ou patrimoine immobilier détenu entre Marseille, les Bouches-du-Rhône, la Côte d’Azur et l’étranger : l’assiette de l’IFI peut rapidement devenir technique.
Implantée à Marseille dans le 8e arrondissement, ZOGRAPHOS NOTAIRES accompagne une clientèle patrimoniale dans l’analyse de ses modes de détention, de ses investissements, de ses opérations de transmission et de leur articulation avec l’IFI.

L’objectif n’est pas de raisonner impôt par impôt, mais de replacer l’IFI dans une stratégie globale de détention, de financement et de transmission du patrimoine.
→ Financement et fiscalité immobilière
→ Détenir et gérer son patrimoine immobilier
→ Transmission de patrimoine
Les 6 questions à se poser avant chaque déclaration
• Quel était exactement mon patrimoine immobilier au 1er janvier ?
• Quels actifs détenus indirectement doivent être réintégrés dans l’assiette ?
• Mes valorisations sont-elles justifiées par des références objectives et récentes ?
• Toutes les dettes déduites sont-elles juridiquement admissibles et correctement documentées ?
• Un démembrement, une SCI, un changement de résidence ou une opération internationale modifie-t-il mon périmètre taxable ?
• Puis-je bénéficier d’une exonération, d’une réduction pour dons ou du mécanisme de plafonnement ?

À RETENIR
L’IFI est un impôt annuel, mais sa maîtrise suppose une vision pluriannuelle. Une valorisation rigoureuse et une structuration patrimoniale anticipée sont plus sûres qu’une optimisation de dernière minute.

Références principales : CGI, articles 964 à 980 ; déclaration et notice 2042-IFI 2026 ; BOFiP, série PAT-IFI.
Auteur : Alexis Zographos, notaire à Marseille
Dernière mise à jour : août 2026

IFI ET PATRIMOINE IMMOBILIER À MARSEILLE