SCI et transmission

Transmettre un patrimoine immobilier en organisant la propriété, les revenus et la gouvernance

La SCI ne réduit pas, par elle-même, les droits de donation ou de succession. Son intérêt est d’abord juridique : elle transforme la détention directe d’immeubles en détention de parts sociales et offre un cadre pour organiser progressivement propriété, gouvernance et transmission.
Elle peut faciliter les donations échelonnées, le démembrement des parts, la gestion d’un patrimoine à plusieurs et la continuité familiale. Mais une SCI mal structurée peut rigidifier les décisions, concentrer les conflits dans les statuts et compliquer la sortie d’un associé.

L’Office Notarial Alexis ZOGRAPHOS envisage la SCI comme une architecture patrimoniale : objet social, fiscalité, valeur des parts, dette, comptes courants, pouvoirs du gérant, clauses d’agrément et stratégie de donation doivent être cohérents dès l’origine.

LA RÉPONSE EN 30 SECONDES
La SCI permet de transmettre des parts plutôt que des fractions de chaque immeuble. Elle facilite donc la progressivité et la gouvernance. L’économie fiscale éventuelle résulte des règles de donation, du démembrement et de la valeur réelle des parts — jamais du simple fait d’avoir créé une SCI.

Pourquoi une SCI peut-elle faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier ?

Avec une détention directe, donner une fraction d’un immeuble conduit à transmettre une quote-part indivise. Avec une SCI, il est possible de donner un nombre déterminé de parts tout en laissant l’immeuble lui-même dans le patrimoine de la société.
Cette dissociation facilite les transmissions successives, permet de conserver une gestion centralisée et évite que chaque donation ne crée une indivision directe sur chaque actif immobilier.

À RETENIR
La SCI est utile lorsqu’elle simplifie la détention et la transmission. Elle ne doit pas être créée uniquement pour rechercher une réduction fiscale abstraite.

Peut-on donner progressivement les parts de SCI aux enfants ?

Oui. Les parts peuvent être données en plusieurs étapes, en pleine propriété ou en nue-propriété, en utilisant les abattements disponibles selon le lien de parenté.
En ligne directe, l’abattement de 100 000 € entre un parent et chacun de ses enfants peut être utilisé à nouveau après quinze ans, sous réserve des donations antérieures et des règles fiscales applicables.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
Le calendrier de donation doit être fixé à partir de la valeur des parts, du besoin de revenus des parents, du niveau de contrôle qu’ils souhaitent conserver et du rythme auquel ils acceptent de transmettre la propriété.

Pourquoi transmettre la nue-propriété des parts de SCI ?

Le démembrement permet de donner la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit. Cette technique peut permettre aux donateurs de conserver des droits économiques liés aux bénéfices distribués, tout en transmettant progressivement la propriété future des parts.
Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété intervient en principe sans nouvel impôt ou taxe au titre de cette réunion, sous réserve des règles particulières applicables à certaines situations.

→ Démembrement de propriété

Qui vote après une donation de nue-propriété ?

L’article 1844 du Code civil prévoit que l’usufruitier et le nu-propriétaire ont tous deux le droit de participer aux décisions collectives.
Le droit de vote appartient en principe au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il appartient à l’usufruitier. Pour les autres décisions, ils peuvent convenir que le vote sera exercé par l’usufruitier ; les statuts peuvent également organiser certains aménagements dans les limites légales.

POINT CLÉ
La formule « je donne la nue-propriété mais je garde tout le contrôle » est juridiquement trop simpliste. La gouvernance doit être écrite avant la donation : gérance, majorités, décisions extraordinaires, droits de vote démembrés et agrément.

Comment valoriser les parts d’une SCI pour une donation ?

La valeur des parts dépend de la valeur vénale réelle des actifs détenus, du passif, de la trésorerie, des comptes courants d’associés, de la fiscalité latente éventuelle et des droits attachés aux parts.
Une décote de minorité, d’illiquidité ou liée aux contraintes statutaires n’est jamais automatique. Lorsqu’elle est retenue, elle doit être économiquement justifiée par les caractéristiques réelles de la société et des droits transmis.

À ÉVITER
Créer une SCI peu avant une donation avec pour seul objectif d’appliquer une décote forfaitaire. La valeur vénale des parts doit rester objectivement défendable.

L’endettement de la SCI réduit-il la valeur transmise ?

La valeur d’une société patrimoniale s’apprécie en tenant compte de son actif et de son passif réels. Une dette bancaire existante, justifiée et économiquement cohérente peut donc influer sur la valeur des parts.
Cela ne signifie pas qu’il faille artificiellement endetter une SCI avant une transmission. Le financement doit répondre à une logique économique réelle et rester compatible avec la capacité de remboursement de la société.

Faut-il transmettre les parts par donation simple ou donation-partage ?

Lorsque plusieurs enfants sont concernés, la donation-partage peut permettre d’organiser une répartition plus stable, d’intégrer d’autres actifs et, lorsque les conditions légales sont réunies, de retenir les valeurs du jour de la donation-partage pour le calcul futur de la réserve.
Elle permet aussi d’éviter une logique purement arithmétique consistant à donner exactement la même proportion de chaque SCI ou de chaque immeuble à chacun des enfants.
→ Donation-partage

Les statuts de SCI protègent-ils réellement la famille ?

Ils peuvent organiser la nomination et la révocation du gérant, les majorités, les pouvoirs, les décisions extraordinaires, l’agrément de nouveaux associés et les modalités de sortie.
En matière de cession de parts de société civile, l’article 1861 du Code civil prévoit par défaut l’agrément de tous les associés. Les statuts peuvent aménager ce régime ; sauf clause contraire, les cessions à des ascendants ou descendants du cédant sont dispensées d’agrément.

LE BON OBJECTIF
Une SCI familiale n’est pas conçue pour empêcher toute sortie. Elle doit permettre de décider efficacement pendant la détention et d’organiser des règles de sortie compréhensibles.

SCI à l’IR ou SCI à l’IS : quel impact sur la transmission ?

Le régime fiscal de la SCI influence les revenus, la valeur des parts, la fiscalité latente et les conséquences d’une future cession. Une SCI relevant de l’impôt sur le revenu et une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne se valorisent ni ne se transmettent de manière identique.
Pour une clientèle patrimoniale, le choix du régime fiscal doit donc être relié à l’horizon de détention, à la politique de distribution, à l’endettement, au projet de transmission et à la perspective éventuelle de vendre les immeubles.

Compte courant d’associé et transmission : pourquoi faut-il l’auditer ?

Le compte courant d’associé est une créance de l’associé contre la SCI. Il ne se confond pas avec la valeur des parts sociales.
Lors d’une transmission, il faut déterminer si cette créance est conservée, remboursée, donnée séparément ou prise en compte dans l’équilibre général. Oublier le compte courant peut fausser l’analyse économique d’une donation de parts.

SCI et succession : que se passe-t-il au décès d’un associé ?

Au décès, ce sont les parts sociales de l’associé qui entrent dans sa succession, et non directement chaque immeuble détenu par la SCI.
Les statuts et les règles successorales déterminent alors la poursuite de la société, les droits des héritiers, l’agrément éventuel et la gouvernance future. L’intérêt d’une SCI bien conçue est précisément d’avoir organisé ces sujets avant le décès.
→ Succession

SCI et pacte Dutreil : attention aux idées reçues

Une SCI dont l’activité consiste à gérer son propre patrimoine mobilier ou immobilier n’est pas, en principe, éligible au dispositif Dutreil réservé aux sociétés exerçant une activité opérationnelle éligible.
Depuis le 21 février 2026, l’article 787 B du CGI précise expressément que la gestion par une société de son propre patrimoine mobilier ou immobilier n’est pas considérée, pour ce dispositif, comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

À RETENIR
SCI patrimoniale de location ou de détention immobilière ne signifie pas automatiquement « Dutreil ». Toute exonération de 75 % doit être vérifiée à partir de l’activité réelle de la société et de l’ensemble des conditions légales.

SCI, famille recomposée et gouvernance : quels points de vigilance ?

Dans une famille recomposée, une SCI peut permettre de distinguer valeur patrimoniale, revenus et pouvoir de décision. Mais elle ne résout pas, à elle seule, les conflits d’intérêts entre conjoint, enfants communs et enfants d’une précédente union.
Régime matrimonial, usufruit, nue-propriété, droits de vote, clauses d’agrément et destination des parts au second décès doivent être analysés ensemble.
→ Familles recomposées

SCI et patrimoine international : quelles précautions ?

Lorsqu’un associé réside à l’étranger ou que la famille possède des actifs dans plusieurs pays, la SCI française doit être analysée également au regard du droit et de la fiscalité de l’État de résidence.
Une structure parfaitement cohérente en droit français peut être qualifiée ou imposée différemment à l’étranger. Pour les non-résidents et les Français établis hors de France, la transmission de parts doit donc être coordonnée avec les conseils compétents dans les autres juridictions.
→ Famille internationale

Quand une SCI est-elle vraiment pertinente pour transmettre ?

plusieurs immeubles doivent rester gérés ensemble ;
les parents souhaitent transmettre progressivement des droits sociaux plutôt que des fractions d’immeubles ;
la gouvernance familiale doit être organisée sur plusieurs décennies ;
une donation de nue-propriété des parts est cohérente avec le besoin de revenus des parents ;
la famille souhaite éviter la multiplication d’indivisions immobilières directes ;
les actifs, dettes et pouvoirs peuvent être organisés de manière stable au niveau de la société.

Les 8 points à auditer avant une donation de parts

Valeur actualisée des immeubles détenus.
Dettes bancaires, trésorerie et fiscalité latente.
Comptes courants d’associés.
Régime fiscal de la SCI : IR ou IS.
Contenu des statuts et clauses d’agrément.
Pouvoirs du gérant après la donation.
Répartition du vote entre usufruitier et nu-propriétaire.
Objectif final : revenus, contrôle, égalité entre enfants, liquidité et sortie future.

SCI et transmission : l’analyse de Maître Alexis ZOGRAPHOS sur BFM Marseille

La SCI est régulièrement présentée comme un outil fiscal. Sa véritable utilité est pourtant d’abord juridique : elle permet d’organiser la détention, la gouvernance et la transmission d’un patrimoine immobilier dans le temps.
Voir l’intervention de Maître Alexis ZOGRAPHOS sur BFM Marseille — SCI et transmission

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
La SCI est pertinente lorsqu’elle rend la transmission plus simple à gérer. Si elle ajoute une société, des statuts et des obligations sans résoudre un problème réel de détention, de gouvernance ou de transmission, elle n’est probablement pas le bon outil.

Questions fréquentes sur la SCI et la transmission

Une SCI permet-elle de payer moins de droits de succession ?

Pas automatiquement. La SCI ne bénéficie pas, du seul fait de sa forme, d’un régime général réduisant les droits de succession. Son intérêt tient surtout à la possibilité de transmettre progressivement des parts, de les démembrer, d’organiser la gouvernance et de valoriser les droits réellement transmis. La fiscalité dépend ensuite de la valeur des parts, des abattements, du lien de parenté et des règles applicables à l’opération.

Peut-on garder le contrôle d’une SCI après avoir donné la nue-propriété des parts ?

Oui, mais pas de manière absolue. Le donateur peut conserver l’usufruit et éventuellement la gérance, tandis que les statuts et l’article 1844 du Code civil organisent la participation et le vote de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Le niveau de contrôle souhaité doit donc être défini avant la donation et traduit précisément dans les statuts et l’acte.

Faut-il créer une SCI avant de transmettre un patrimoine immobilier ?

Pas toujours. La SCI est pertinente lorsqu’elle répond à un besoin réel : gérer plusieurs immeubles ensemble, transmettre progressivement, éviter l’indivision directe ou organiser la gouvernance familiale. Pour un patrimoine simple ou destiné à être vendu rapidement, la détention directe peut rester plus lisible. La décision doit comparer les coûts, la fiscalité, les contraintes de gestion et les objectifs de transmission.

À explorer également

→ Donner de son vivant
→ Donation-partage
→ Démembrement de propriété
→ Succession
→ Testaments & legs
→ Familles recomposées
→ Famille internationale
→ Guide SCI
→ Simulateur de transmission patrimoniale

Notre ancrage géographique : de Marseille aux destinations d’exception

Marseille 8e, Rue Paradis et littoral marseillais

Implanté au 511 Rue Paradis, dans le 8e arrondissement de Marseille, l’Office Notarial Alexis ZOGRAPHOS accompagne une clientèle de proximité ainsi que des familles détenant un patrimoine immobilier significatif dans les secteurs de Périer, du Prado, du Carré d’Or, du Roucas-Blanc, de Bompard, d’Endoume et de la Corniche Kennedy.
Résidences principales, villas du Prado, appartements de valeur, propriétés dominant le littoral ou immeubles locatifs peuvent justifier une SCI lorsque la famille souhaite organiser sur le long terme détention, gouvernance, démembrement, donation et succession.

L’axe patrimonial Marseille – Cassis – Aix-en-Provence

De Marseille à Cassis et Aix-en-Provence, les patrimoines familiaux associent fréquemment résidence principale, maison de famille, propriété de caractère, bastide, actif locatif ou parts de société. À Cassis, la conservation d’une propriété proche des Calanques peut justifier une structure de détention familiale. À Aix-en-Provence, une bastide ou un patrimoine constitué sur plusieurs générations peut nécessiter d’articuler SCI, démembrement, donation-partage et gouvernance.

Côte d’Azur, résidences secondaires et clientèle internationale

L’étude accompagne également ses clients lorsque leur patrimoine s’étend à la Côte d’Azur, notamment à Saint-Tropez, Cannes ou Nice, ainsi que lorsque la situation comporte un élément monégasque ou international. Ces territoires constituent des zones d’intervention ou de détention patrimoniale de la clientèle, et non des implantations de l’étude.
Pour les non-résidents ou les familles détenant des actifs dans plusieurs pays, la qualification et la fiscalité d’une SCI française doivent être coordonnées avec les règles applicables à l’étranger.

Patrimoine de villégiature et montagne

Une famille marseillaise peut détenir sa résidence principale à Marseille, une maison à Cassis, un appartement à Paris, une résidence secondaire sur la Côte d’Azur ou un chalet à Megève. Lorsque plusieurs actifs doivent être conservés et gérés dans le temps, la SCI peut constituer l’un des outils d’une organisation patrimoniale cohérente, à condition que sa gouvernance et sa fiscalité soient adaptées.
Références juridiques essentielles : Code civil, notamment art. 1832 et s., 1844 et 1861 ; Code général des impôts, notamment art. 669, 779, 787 B et 1133 ; règles Dutreil dans leur rédaction applicable depuis le 21 février 2026.
Auteur : Alexis Zographos, notaire à Marseille
Dernière mise à jour : 26 août 2026

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