Démembrement de propriété

Dissocier usage, revenus et propriété pour organiser la transmission dans le temps

Le démembrement de propriété dissocie l’usufruit, qui confère l’usage du bien ou la perception de ses revenus, et la nue-propriété, qui porte sur la propriété privée de l’usufruit.
Cette technique occupe une place centrale dans les stratégies de transmission immobilière et familiale : elle permet de transmettre certains droits aujourd’hui tout en conservant l’usage d’une résidence, les loyers d’un immeuble, des revenus financiers ou certains pouvoirs attachés à des parts sociales.

L’Office Notarial Alexis ZOGRAPHOS aborde le démembrement comme un outil d’organisation patrimoniale : valeur fiscale, revenus, travaux, gouvernance, vente future, remploi du prix et succession doivent être pensés ensemble.

LA RÉPONSE EN 30 SECONDES
Le démembrement ne consiste pas seulement à réduire l’assiette d’une donation. Il répartit durablement les droits entre usufruitier et nu-propriétaire. Une stratégie robuste doit donc prévoir qui perçoit les revenus, qui décide, qui paie, comment vendre et ce qui se passera au décès.

Usufruit et nue-propriété : qui a quels droits ?

USUFRUITIER Il peut utiliser le bien ou en percevoir les fruits et revenus, sous réserve d’en conserver la substance et des règles propres au bien.	NU-PROPRIÉTAIRE Il détient la nue-propriété et a vocation à devenir plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit.
DÉCISIONS Certaines décisions supposent l’accord des deux titulaires ; d’autres relèvent de l’un d’eux selon la nature de l’acte.	OBJECTIF PATRIMONIAL Dissocier les droits permet de transmettre aujourd’hui sans abandonner immédiatement l’usage, les revenus ou certains pouvoirs.

Pourquoi donner la nue-propriété d’un bien ?

La donation de nue-propriété permet d’anticiper une transmission tout en conservant l’usufruit. Elle est fréquemment utilisée pour une résidence secondaire, un immeuble locatif, un portefeuille de titres ou des parts de SCI.
L’intérêt doit être apprécié dans son ensemble : sécurité financière du donateur, durée probable de l’usufruit, besoins en revenus, capacité future à vendre le bien, équilibre entre les enfants et destination du patrimoine au décès.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
Avant de donner la nue-propriété, il faut se demander non seulement ce que l’on souhaite transmettre, mais aussi quels revenus, quels pouvoirs et quelle liberté de décision l’on souhaite conserver.

Comment est calculée la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété ?

Pour les droits de mutation, l’article 669 du Code général des impôts fixe la valeur fiscale de l’usufruit viager et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission.

MOINS DE 51 ANS Usufruit 60 % ou plus selon l’âge ; nue-propriété 40 % ou moins.	51 À 60 ANS Usufruit : 50 % — Nue-propriété : 50 %.
61 À 70 ANS Usufruit : 40 % — Nue-propriété : 60 %.	71 À 80 ANS Usufruit : 30 % — Nue-propriété : 70 %.
81 À 90 ANS Usufruit : 20 % — Nue-propriété : 80 %.	PLUS DE 91 ANS Usufruit : 10 % — Nue-propriété : 90 %.

Le barème fiscal ne détermine pas la valeur économique réelle de l’usufruit dans toutes les situations. Pour certaines opérations, notamment une vente ou une répartition de prix, une analyse économique distincte peut être nécessaire.

Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?

L’usufruit viager s’éteint au décès. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.
L’article 1133 du CGI prévoit que la réunion de l’usufruit à la nue-propriété résultant du décès de l’usufruitier ou de l’expiration du terme fixé n’ouvre, en principe, droit à aucun impôt ou taxe au titre de cette réunion.

À RETENIR
La pleine propriété se reconstitue sans nouvelle taxation du seul fait de cette réunion, sous réserve des régimes particuliers et notamment des règles applicables au quasi-usufruit sur certaines sommes d’argent.

Peut-on vendre un bien démembré ?

Oui. La vente de la pleine propriété suppose en pratique l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
Le prix peut ensuite être réparti entre eux, remployé dans un nouveau bien démembré ou faire l’objet d’une convention adaptée. Le choix doit être arrêté avant la vente, car chacune de ces solutions modifie les droits économiques et successoraux des parties.

POINT CLÉ
Le démembrement ne disparaît pas automatiquement parce que le bien est vendu. Il faut décider juridiquement ce que devient le prix.

Qui paie les travaux, charges et impôts ?

Le Code civil répartit les obligations entre usufruitier et nu-propriétaire, notamment entre réparations d’entretien et grosses réparations. Cette répartition légale ne suffit toutefois pas toujours à régler les situations complexes.
Dans une donation importante ou un patrimoine immobilier de valeur, l’acte peut utilement préciser la prise en charge de certaines dépenses, la gestion des travaux exceptionnels, les assurances et les conséquences d’une vente.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
Les conflits apparaissent rarement sur le principe du démembrement ; ils apparaissent sur sa gestion quotidienne. Plus le bien est important, plus l’acte doit anticiper les décisions concrètes.

Démembrement de parts de SCI : qui vote et qui perçoit les revenus ?

Le démembrement de parts sociales dissocie valeur patrimoniale, revenus et gouvernance. Usufruitier et nu-propriétaire ont tous deux le droit de participer aux décisions collectives.
Le droit de vote appartient en principe au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, réservées à l’usufruitier. Les statuts et conventions peuvent aménager cette organisation dans les limites de l’article 1844 du Code civil.
Il faut donc coordonner donation de parts, statuts de la SCI, droits de vote, distribution des résultats et éventuelle cession future.

→ SCI & transmission

Qu’est-ce qu’un quasi-usufruit ?

Le quasi-usufruit concerne les biens dont l’usage implique la consommation, notamment les sommes d’argent. L’usufruitier peut disposer des fonds, à charge d’en restituer l’équivalent à l’extinction de l’usufruit.
Depuis les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, l’article 774 bis du CGI prévoit que certaines dettes de restitution portant sur des sommes d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit ne sont pas déductibles de l’actif successoral, sous réserve des exceptions expressément prévues par le texte.

POINT D’ATTENTION
Le quasi-usufruit sur des liquidités ne doit plus être présenté comme un mécanisme fiscal neutre. Sa rédaction, son origine et son traitement au décès doivent être analysés avec une vigilance particulière.

Démembrement et portefeuille financier : quelles précautions ?

Le démembrement peut également porter sur des titres, valeurs mobilières ou portefeuilles. Il faut alors déterminer qui perçoit les revenus, qui décide des arbitrages, comment préserver la substance du portefeuille et comment traiter les produits de cession.
Dans un patrimoine financier significatif, une convention de démembrement peut être nécessaire pour encadrer les pouvoirs respectifs, la politique de gestion et le sort des liquidités issues des arbitrages.

Comment organiser un démembrement dans un patrimoine immobilier important ?

Pour une résidence principale, une maison de famille, plusieurs appartements locatifs ou un immeuble de rapport, le démembrement doit être pensé avec la valeur de chaque actif, sa rentabilité, ses besoins de travaux et son horizon de conservation.
Une donation de nue-propriété peut être adaptée à un actif destiné à rester dans la famille ; elle peut être moins pertinente pour un bien susceptible d’être vendu rapidement si le sort du prix n’a pas été anticipé.
Dans les patrimoines multi-actifs, une donation-partage peut également permettre de combiner démembrement et répartition équilibrée entre plusieurs branches familiales.

→ Donation-partage

Démembrement et famille recomposée : quels points de vigilance ?

Le démembrement peut contribuer à protéger le conjoint tout en préservant la destination finale du patrimoine au profit des enfants. Mais l’équilibre dépend du régime matrimonial, de la qualité des enfants, des droits légaux du conjoint et des libéralités déjà consenties.
Il faut toujours raisonner sur deux temporalités : les revenus et pouvoirs au premier décès, puis la pleine propriété au second.

→ Familles recomposées

Quand le démembrement est-il particulièrement pertinent ?

conserver l’usage d’une résidence tout en anticipant sa transmission ;
conserver les loyers d’un patrimoine locatif ;
transmettre progressivement des parts de SCI ou des titres ;
organiser la transmission d’un actif destiné à rester dans la famille ;
utiliser les abattements disponibles sans céder immédiatement tous les droits économiques ;
répartir dans le temps propriété, revenus et gouvernance.

Les 6 points à régler dans l’acte de donation

Qui perçoit les revenus et supporte les impôts qui y sont liés ?
Qui supporte les travaux, charges et dépenses exceptionnelles ?
Qui décide d’une vente ou d’un arbitrage ?
Que devient le prix en cas de vente : partage, remploi ou quasi-usufruit ?
Comment s’exercent les droits de vote pour des parts sociales ?
Comment le démembrement s’articule-t-il avec les autres enfants et la succession future ?

Questions fréquentes sur le démembrement de propriété

Peut-on vendre un bien dont on n’a que la nue-propriété ?

Le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété seule. Pour vendre la pleine propriété du bien, l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est en principe nécessaire. Il faut ensuite déterminer le sort du prix : répartition entre les parties, remploi dans un autre actif démembré ou autre organisation conventionnelle.

Qui paie les gros travaux entre usufruitier et nu-propriétaire ?

Le Code civil distingue les réparations d’entretien, à la charge de l’usufruitier, et les grosses réparations, qui relèvent en principe du nu-propriétaire, sauf lorsqu’elles résultent d’un défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit. Une convention peut préciser la gestion pratique des dépenses.

La nue-propriété est-elle toujours fiscalement avantageuse ?

Non. Le barème fiscal de l’article 669 peut réduire l’assiette d’une donation, mais l’intérêt réel dépend de l’âge de l’usufruitier, des revenus nécessaires, de la durée de détention, du risque de vente, de la composition familiale et de la nature de l’actif. Un démembrement mal adapté peut créer plus de contraintes que d’avantages.

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Notre ancrage géographique : de Marseille aux destinations d’exception

Marseille 8e, Rue Paradis et littoral marseillais

Implanté au 511 Rue Paradis, dans le 8e arrondissement de Marseille, l’Office Notarial Alexis ZOGRAPHOS accompagne une clientèle de proximité ainsi que des familles détenant un patrimoine immobilier significatif dans les secteurs de Périer, du Prado, du Carré d’Or, du Roucas-Blanc, de Bompard, d’Endoume et de la Corniche Kennedy.
Résidences principales, villas du Prado, appartements de valeur, propriétés dominant le littoral ou hôtels particuliers peuvent justifier une stratégie combinant donation de nue-propriété, conservation de l’usufruit, SCI et anticipation successorale.

L’axe patrimonial Marseille – Cassis – Aix-en-Provence

De Marseille à Cassis et Aix-en-Provence, les patrimoines familiaux associent fréquemment résidence principale, résidence secondaire, propriété de caractère, bastide, actif locatif ou parts de société. À Cassis, une maison proche des Calanques peut être transmise en nue-propriété tout en conservant son usage. À Aix-en-Provence, une bastide familiale peut nécessiter d’articuler démembrement, gouvernance et répartition entre plusieurs générations.

Côte d’Azur, résidences secondaires et clientèle internationale

L’étude accompagne également ses clients lorsque leur patrimoine s’étend à la Côte d’Azur, notamment à Saint-Tropez, Cannes ou Nice, ainsi que lorsque la situation comporte un élément monégasque ou international. Ces territoires constituent des zones d’intervention ou de détention patrimoniale de la clientèle, et non des implantations de l’étude.
Pour les non-résidents ou les familles détenant des actifs dans plusieurs pays, il faut coordonner le démembrement français avec les règles civiles, fiscales et déclaratives applicables à l’étranger.

Patrimoine de villégiature et montagne

Une famille marseillaise peut détenir sa résidence principale à Marseille, une maison à Cassis, un appartement à Paris, une résidence secondaire sur la Côte d’Azur ou un chalet à Megève. Le démembrement doit alors être intégré à une vision patrimoniale unique : usage, revenus, gouvernance, vente, transmission et succession.
Références juridiques essentielles : Code civil, notamment art. 578 et s. et art. 1844 ; Code général des impôts, notamment art. 669, 774 bis et 1133.
Auteur : Alexis Zographos, notaire à Marseille
Dernière mise à jour : 26 août 2026

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