Fonds de commerce et bail commercial

Sécuriser l’activité, le local et le calendrier de la cession

Acheter ou vendre un fonds de commerce ne revient pas à acheter ou vendre les murs. L’opération porte sur une activité organisée autour d’une clientèle et d’éléments corporels ou incorporels définis dans l’acte.
Lorsque l’activité est exploitée dans un local loué, le bail commercial devient souvent un actif déterminant : destination, loyer, durée, renouvellement, charges, travaux et conditions de cession peuvent affecter directement la valeur et la pérennité du fonds.

ZOGRAPHOS NOTAIRES accompagne cédants et repreneurs dans la structuration de la cession du fonds, l’analyse du bail commercial et la sécurisation juridique et financière de l’opération.

LA RÉPONSE EN 30 SECONDES
Avant de négocier le prix, distinguez toujours trois objets : le fonds de commerce, le droit au bail et les murs. Vérifiez ensuite que les actifs nécessaires à l’exploitation sont réellement transférables et que le bail permet la poursuite de l’activité dans des conditions économiques soutenables.

Fonds de commerce : qu’achète réellement le repreneur ?

Le fonds est un ensemble d’éléments affectés à l’exploitation. Son contenu n’est pas identique dans tous les dossiers : l’acte doit définir précisément ce qui est transmis, exclu ou traité séparément.
• Clientèle et achalandage ;
• nom commercial, enseigne, signes distinctifs et droits incorporels transmis ;
• droit au bail lorsque les locaux sont loués ;
• matériel, mobilier et équipements compris dans le prix ;
• certains contrats lorsqu’ils sont transmissibles ou transférés selon leur régime propre ;
• licences et autorisations lorsqu’elles peuvent être transmises ou renouvelées ;
• actifs numériques nécessaires à l’exploitation lorsque leur transfert est juridiquement possible.

POINT CLÉ
Les murs n’appartiennent pas au fonds. Les créances et dettes ne sont pas non plus automatiquement transférées avec lui. Les stocks sont habituellement inventoriés et valorisés séparément selon les modalités convenues.

Avant d’acheter : quel audit réaliser ?

• Comprendre la formation du chiffre d’affaires, la rentabilité et la dépendance à certains clients ou fournisseurs ;
• vérifier la propriété et la disponibilité des éléments composant le fonds ;
• analyser le bail commercial, ses échéances, le loyer, les charges et les travaux ;
• identifier les contrats indispensables et les conditions de leur poursuite ;
• vérifier les autorisations administratives ou professionnelles nécessaires ;
• examiner les inscriptions, nantissements et sûretés affectant le fonds ;
• traiter les salariés et l’application éventuelle des règles de transfert des contrats de travail ;
• prévoir les conditions suspensives de financement et d’autorisations.

ERREUR FRÉQUENTE
Acheter un fonds sur la seule base du chiffre d’affaires et d’un multiple de valorisation. La valeur économique dépend aussi de la marge, du bail, de la dépendance à l’emplacement, des contrats, du personnel, des investissements à réaliser et des conditions de financement.

Bail commercial : quelles règles structurent l’exploitation ?

Lorsque le statut des baux commerciaux s’applique, il est principalement organisé par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Le bail ne doit toutefois jamais être lu comme un modèle uniforme : le texte légal, la jurisprudence et les clauses contractuelles se combinent.

Durée et résiliation

La durée du bail commercial ne peut en principe être inférieure à neuf ans. Le preneur dispose normalement d’une faculté de résiliation à l’expiration d’une période triennale, sous réserve des exceptions et aménagements autorisés par l’article L.145-4 du Code de commerce.

Destination, loyer et charges

• La destination contractuelle définit les activités autorisées ;
• les mécanismes de révision et d’indexation doivent être contrôlés ;
• la répartition des charges, impôts, taxes et travaux doit être précisément lue ;
• les règles d’ordre public issues notamment du régime Pinel limitent certaines imputations au preneur ;
• les travaux futurs et mises aux normes peuvent modifier l’économie du bail.

Renouvellement et indemnité d’éviction

Le statut confère, sous conditions, un droit au renouvellement. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement sans motif ouvrant droit à refus sans indemnité, une indemnité d’éviction peut être due. Son montant et ses conditions sont fortement dépendants des faits et de la jurisprudence.

LE CONSEIL ZOGRAPHOS NOTAIRES
Pour un repreneur, le bail doit être audité avant la promesse de cession : il peut conditionner à la fois le financement, la valeur du fonds et la possibilité même de poursuivre ou faire évoluer l’activité.

Cession du fonds et cession du droit au bail : quelle différence ?

La cession du fonds transmet l’activité et les éléments définis dans l’acte. La cession du seul droit au bail porte principalement sur la position contractuelle du locataire. Elle ne transfère pas nécessairement la clientèle ni les autres éléments constitutifs du fonds.

Le Code de commerce interdit les clauses ayant pour effet d’interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. Le bail peut néanmoins encadrer cette cession par des modalités ou formalités qu’il faut respecter.

Comment se déroule une cession de fonds de commerce ?

1. Audit et cadrage

Définir le périmètre, le prix, le bail, les salariés, les autorisations, les contrats et le financement.

2. Avant-contrat

Organiser les conditions suspensives, le calendrier, les garanties et les obligations avant réalisation.

3. Acte de cession

Décrire précisément les actifs transmis, le prix, les déclarations et les garanties.

4. Publicités et oppositions

Réaliser les formalités légales et permettre l’exercice des droits des créanciers dans les conditions prévues par les textes.

5. Séquestre et libération du prix

Sécuriser le paiement du vendeur après traitement des oppositions, inscriptions et obligations liées à la cession.

Prix, séquestre et garanties : comment répartir le risque ?

Le prix doit être cohérent avec les actifs transmis et les risques identifiés. Le séquestre du prix répond notamment aux formalités d’opposition et à la nécessité de traiter certains créanciers avant libération au vendeur.
• conditions suspensives de financement ;
• garanties relatives aux actifs et autorisations ;
• déclarations du vendeur sur les contentieux, nantissements ou contrats ;
• garanties bancaires ou personnelles lorsque nécessaires ;
• traitement du stock, des acomptes, dépôts de garantie et proratas ;
• organisation d’une transition ou d’un accompagnement du cédant lorsque prévu.

Fiscalité et droits d’enregistrement

La cession d’un fonds est soumise à des droits d’enregistrement selon le barème de l’article 719 du Code général des impôts, sous réserve des régimes particuliers applicables. La fiscalité du cédant dépend de sa situation et de la structure d’exploitation. Les taux, seuils et exonérations doivent être vérifiés à la date de la cession.

À RETENIR
Une opération économiquement proche peut produire des conséquences très différentes selon que le vendeur exploite en nom propre ou par société, selon la nature des actifs cédés et selon que l’acquéreur reprend un fonds, des titres ou seulement un droit au bail.

Que se passe-t-il pendant la vie du bail ?

1. Changement d’activité

La déspécialisation ou la modification de la destination doit être étudiée avant tout changement significatif.

2. Cession du fonds

Les clauses de cession et les formalités prévues au bail doivent être respectées.

3. Révision du loyer

Révision, indexation et déplafonnement répondent à des règles distinctes.

4. Renouvellement

Le calendrier des congés et demandes de renouvellement est déterminant pour les droits des parties.

5. Sortie

La résiliation, le non-renouvellement et l’éventuelle indemnité d’éviction doivent être anticipés.

Pour aller plus loin

→ Immobilier professionnel & commercial
→ Acheter ou vendre des locaux professionnels
→ Immobilier d’entreprise / SCI professionnelle
→ Acheter ou céder une entreprise

Questions fréquentes

Le bail commercial est-il obligatoirement conclu pour neuf ans ?

Le statut des baux commerciaux prévoit en principe une durée qui ne peut être inférieure à neuf ans. Le preneur dispose normalement d’une faculté de résiliation à l’expiration d’une période triennale, mais l’article L.145-4 du Code de commerce prévoit des exceptions et permet certains aménagements selon la nature ou la durée du bail. Il faut donc vérifier le contrat et la catégorie de locaux avant d’appliquer mécaniquement la logique dite « 3-6-9 ».

Le bailleur peut-il interdire la cession du bail avec le fonds de commerce ?

Non, une clause qui aurait pour effet d’interdire de manière absolue au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds est réputée non écrite par le Code de commerce. Le bail peut toutefois prévoir des modalités de cession : intervention ou information du bailleur, formalisme, garanties ou obligations particulières. Leur non-respect peut créer un contentieux, d’où l’intérêt d’auditer le bail avant la promesse de cession.

Pourquoi le prix d’un fonds de commerce est-il souvent séquestré ?

Parce que la cession déclenche des formalités de publicité et peut permettre aux créanciers d’exercer des oppositions dans les conditions prévues par la loi. Le séquestre évite que le prix soit remis trop tôt au vendeur alors que des droits de tiers doivent encore être traités. Sa durée dépend du déroulement effectif des formalités, des oppositions, de la situation fiscale et des inscriptions affectant le fonds.

Notre ancrage : Marseille, Provence et immobilier professionnel

À Marseille, les cessions de commerces, restaurants, cabinets et activités de services peuvent cumuler des enjeux de bail, de copropriété, d’urbanisme, d’autorisations administratives et d’occupation du domaine public. Ces sujets doivent être coordonnés.
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Références juridiques essentielles

• Code de commerce, articles L.141-5 et suivants : vente du fonds de commerce et privilège du vendeur.
• Code de commerce, articles L.145-1 et suivants : statut des baux commerciaux.
• Code de commerce, article L.145-4 : durée du bail et facultés de résiliation.
• Code de commerce, article L.145-16 : cession du bail à l’acquéreur du fonds.
• Code général des impôts, article 719 : droits d’enregistrement sur certaines cessions de fonds et clientèles.
• Code du travail, notamment article L.1224-1 lorsque les conditions de transfert des contrats de travail sont réunies.

Références vérifiées au regard des textes en vigueur en août 2026. Les taux, seuils, doctrines et régimes fiscaux doivent être contrôlés à la date de l’opération.

Auteur : Alexis Zographos, notaire à Marseille

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